SCI à l'IR ou à l'IS pour la transmission ?
SCI à l'IR vs SCI à l'IS pour la transmission
SCI à l'IR
- Amortissement du bien
- Non
- Plus-value au décès
- Purgée (PV des particuliers)
- Régime de PV
- PV des particuliers (abattements)
- Imposition des revenus
- Revenus fonciers (IR + PS)
- Impact successoral
- Favorable (purge)
- Déficit imputable
- 10 700 €/an sur revenu global
- Valeur des parts au décès
- Valeur vénale du bien
- Flexibilité fiscale
- Pas de choix (transparence)
SCI à l'IS
- Amortissement du bien
- Oui (réduit la VNC)
- Plus-value au décès
- Non purgée (PV société sur VNC)
- Régime de PV
- PV des sociétés (pas d'abattement durée)
- Imposition des revenus
- IS (15 %/25 %) + PFU sur dividendes
- Impact successoral
- Défavorable (IS latent)
- Déficit imputable
- Reportable indéfiniment
- Valeur des parts au décès
- Valeur vénale - IS latent
- Flexibilité fiscale
- Politique de distribution libre
Le choix IR/IS est quasi irréversible : le passage de l'IR à l'IS est possible à tout moment, mais le retour de l'IS à l'IR est généralement impossible. Choisissez en connaissance de cause.
Mis à jour le 3 juillet 2026 - 8 min de lecture
Un choix fiscal structurant
Le choix entre l'imposition à l'impôt sur le revenu (IR, régime par défaut) et l'impôt sur les sociétés (IS, sur option) pour une SCI a des conséquences majeures sur la gestion, la fiscalité des revenus et, surtout, la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers.
SCI à l'IR : transparence fiscale
La SCI à l'IR est fiscalement « transparente » : les résultats sont imposés directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.
Conséquences en matière de transmission
- Valeur des parts : les parts sont évaluées en fonction de la valeur vénale des immeubles détenus par la SCI, diminuée d'une éventuelle décote pour illiquidité (10-20 %)
- Plus-values : en cas de cession des parts ou de l'immeuble, le régime des plus-values des particuliers s'applique, avec abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS)
- Purge au décès : au décès d'un associé, les parts sont transmises à leur valeur au jour du décès. Les plus-values latentes sont purgées (l'héritier repart avec une valeur d'acquisition égale à la valeur au décès)
- Pas d'amortissement : le bien n'est pas amortissable, ce qui préserve la valeur comptable proche de la valeur réelle
SCI à l'IS : opacité fiscale
La SCI à l'IS est imposée comme une société commerciale. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur les sociétés et les distributions aux associés sont imposées comme des dividendes.
Conséquences en matière de transmission
- Amortissement : le bien est amortissable comptablement (sur 20 à 30 ans environ), ce qui réduit le résultat imposable de la société. Mais l'amortissement réduit aussi la valeur nette comptable du bien
- Plus-values : en cas de cession, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'achat - amortissements). Les amortissements « gonflent » la plus-value
- Pas de purge au décès : la transmission des parts de la SCI à l'IS ne purge pas les plus-values au niveau de la société. Si les héritiers vendent le bien, la plus-value société sera calculée sur la VNC (pas sur la valeur au décès)
- Double imposition potentielle : plus-value au niveau de la société (IS) + imposition des distributions aux associés (PFU ou barème)
Impact concret sur la succession
Exemple : SCI détenant un bien de 500 000 € acheté 300 000 € il y a 20 ans
SCI à l'IR
- Au décès de l'associé : les parts sont évaluées à environ 500 000 € (valeur vénale)
- Plus-value latente de 200 000 € : purgée
- Si les héritiers revendent : pas de plus-value (valeur d'acquisition = valeur au décès)
- Droits de succession calculés sur la valeur des parts (avec décote éventuelle)
SCI à l'IS (avec amortissement)
- Bien amorti sur 20 ans : VNC environ 50 000 € (300 000 - 250 000 d'amortissements)
- Au décès : les parts sont évaluées à leur valeur réelle (environ 500 000 €, avec retraitement de l'IS latent)
- Plus-value latente dans la société : 500 000 - 50 000 = 450 000 €
- Si les héritiers revendent via la société : IS sur 450 000 € (environ 112 500 € d'IS à 25 %)
- La purge des parts ne purge pas la PV société
L'écart est considérable : dans cet exemple, la SCI à l'IS génère environ 112 500 € d'IS supplémentaire qui n'existerait pas en SCI à l'IR.
L'avantage de la SCI à l'IS en vie
Malgré son désavantage successoral, la SCI à l'IS présente des atouts réels pendant la vie de la société :
- Amortissement déductible : réduction significative du résultat imposable, donc de l'impôt annuel
- Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % (contre TMI + PS en SCI à l'IR)
- Capacité d'autofinancement : la trésorerie de la SCI est plus importante (moins d'impôt annuel = plus de cash pour rembourser l'emprunt ou investir)
- Déficit reportable : les déficits sont reportables indéfiniment en IS (contre 10 700 €/an en foncier IR)
Critères de choix pour la transmission
SCI à l'IR si :
- L'objectif principal est la transmission patrimoniale
- La détention sera longue (purge des PV après 22/30 ans)
- Le patrimoine sera conservé par les héritiers (pas de revente envisagée)
- Les revenus fonciers sont modérés ou compensés par des travaux déductibles
SCI à l'IS si :
- L'objectif principal est le rendement locatif et la constitution de trésorerie
- Le bien sera revendu avant la transmission (les associés arbitrent de leur vivant)
- La TMI des associés est élevée (41-45 %) et l'amortissement IS est plus avantageux
- Les héritiers n'ont pas vocation à conserver le bien
L'IS crée un « piège successoral »
L'amortissement en SCI à l'IS réduit l'impôt annuel mais crée un IS latent qui se matérialise à la revente ou au décès. Contrairement à la SCI à l'IR, la transmission des parts ne purge pas la plus-value au niveau de la société. Les héritiers qui vendent héritent d'une bombe fiscale sous forme de plus-value société maximale.
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