SCI à l'IR ou à l'IS pour la transmission ?

Un choix fiscal structurant

Le choix entre l'imposition à l'impôt sur le revenu (IR, régime par défaut) et l'impôt sur les sociétés (IS, sur option) pour une SCI a des conséquences majeures sur la gestion, la fiscalité des revenus et, surtout, la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers.

SCI à l'IR : transparence fiscale

La SCI à l'IR est fiscalement « transparente » : les résultats sont imposés directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.

Conséquences en matière de transmission

• Valeur des parts : les parts sont évaluées en fonction de la valeur vénale des immeubles détenus par la SCI, diminuée d'une éventuelle décote pour illiquidité (10-20 %)
• Plus-values : en cas de cession des parts ou de l'immeuble, le régime des plus-values des particuliers s'applique, avec abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS)
• Purge au décès : au décès d'un associé, les parts sont transmises à leur valeur au jour du décès. Les plus-values latentes sont purgées (l'héritier repart avec une valeur d'acquisition égale à la valeur au décès)
• Pas d'amortissement : le bien n'est pas amortissable, ce qui préserve la valeur comptable proche de la valeur réelle

La création d'une SCI familiale, son coût réel et la donation progressive des parts sont traités sur la page SCI familiale.

SCI à l'IS : opacité fiscale

La SCI à l'IS est imposée comme une société commerciale. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur les sociétés et les distributions aux associés sont imposées comme des dividendes.

Conséquences en matière de transmission

• Amortissement : le bien est amortissable comptablement (sur 20 à 30 ans environ), ce qui réduit le résultat imposable de la société. Mais l'amortissement réduit aussi la valeur nette comptable du bien
• Plus-values : en cas de cession, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'achat - amortissements). Les amortissements « gonflent » la plus-value
• Pas de purge au décès : la transmission des parts de la SCI à l'IS ne purge pas les plus-values au niveau de la société. Si les héritiers vendent le bien, la plus-value société sera calculée sur la VNC (pas sur la valeur au décès)
• Double imposition potentielle : plus-value au niveau de la société (IS) + imposition des distributions aux associés (PFU ou barème)

Impact concret sur la succession

Exemple : SCI détenant un bien de 500 000 € acheté 300 000 € il y a 20 ans

SCI à l'IR

• Au décès de l'associé : les parts sont évaluées à environ 500 000 € (valeur vénale)
• Plus-value latente de 200 000 € : purgée
• Si les héritiers revendent : pas de plus-value (valeur d'acquisition = valeur au décès)
• Droits de succession calculés sur la valeur des parts (avec décote éventuelle)

SCI à l'IS (avec amortissement)

• Bien amorti sur 20 ans : VNC environ 50 000 € (300 000 - 250 000 d'amortissements)
• Au décès : les parts sont évaluées à leur valeur réelle (environ 500 000 €, avec retraitement de l'IS latent)
• Plus-value latente dans la société : 500 000 - 50 000 = 450 000 €
• Si les héritiers revendent via la société : IS sur 450 000 € (environ 112 500 € d'IS à 25 %)
• La purge des parts ne purge pas la PV société

L'écart est considérable : dans cet exemple, la SCI à l'IS génère environ 112 500 € d'IS supplémentaire qui n'existerait pas en SCI à l'IR.

L'avantage de la SCI à l'IS en vie

Malgré son désavantage successoral, la SCI à l'IS présente des atouts réels pendant la vie de la société :

• Amortissement déductible : réduction significative du résultat imposable, donc de l'impôt annuel
• Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % (contre TMI + PS en SCI à l'IR)
• Capacité d'autofinancement : la trésorerie de la SCI est plus importante (moins d'impôt annuel = plus de cash pour rembourser l'emprunt ou investir)
• Déficit reportable : les déficits sont reportables indéfiniment en IS (contre 10 700 €/an en foncier IR)

Critères de choix pour la transmission

SCI à l'IR si :

• L'objectif principal est la transmission patrimoniale
• La détention sera longue (purge des PV après 22/30 ans)
• Le patrimoine sera conservé par les héritiers (pas de revente envisagée)
• Les revenus fonciers sont modérés ou compensés par des travaux déductibles

SCI à l'IS si :

• L'objectif principal est le rendement locatif et la constitution de trésorerie
• Le bien sera revendu avant la transmission (les associés arbitrent de leur vivant)
• La TMI des associés est élevée (41-45 %) et l'amortissement IS est plus avantageux
• Les héritiers n'ont pas vocation à conserver le bien