Vendre un bien hérité : combien de plus-value allez-vous payer ?
Le prix de référence est la valeur au décès, pas le prix d'achat initial. Ce mécanisme vous protège, mais la plus-value reste imposée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS).
36,2 %
Taux global (IR 19 % + PS 17,2 %)
22 ans
Exonération IR (durée de détention)
30 ans
Exonération totale (IR + PS)
Le mécanisme clé : la revalorisation au décès
Quand vous héritez d'un bien immobilier, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value n'est pas le prix payé par le défunt. C'est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 VB II du CGI).
Un exemple concret
Votre parent a acheté un appartement 150 000 EUR en 2000. Au décès en 2024, la valeur déclarée dans la succession est 400 000 EUR. Vous vendez en 2027 pour 450 000 EUR.
Votre plus-value brute = 450 000 - 400 000 = 50 000 EUR (pas 300 000 EUR).
Ce mécanisme de revalorisation au décès (step-up in basis) est un avantage fiscal considérable. Les 250 000 EUR de plus-value accumulée pendant la vie du défunt ne sont jamais imposés au titre de la plus-value immobilière.
Attention à la déclaration de succession
La valeur déclarée dans la succession détermine à la fois les droits de succession (plus la valeur est haute, plus vous payez de droits) et votre futur prix de référence pour la plus-value (plus la valeur est haute, moins vous paierez de plus-value à la revente). Il y a un équilibre à trouver.
50 000 EUR
Plus-value dans cet exemple (au lieu de 300 000)
Fondement juridique
Art. 150 VB II du CGI : pour les biens acquis à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation.
Piège fréquent
Sous-évaluer le bien dans la déclaration de succession réduit les droits immédiats mais augmente la plus-value future à la revente.
Calcul de la plus-value en 4 étapes
Prix d'acquisition corrigé
Valeur déclarée dans la succession + frais réels (notaire, droits de succession) OU forfait de 7,5 % de la valeur + travaux réels OU forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Plus-value brute
Prix de vente (net vendeur, hors frais d'agence si à la charge du vendeur) moins le prix d'acquisition corrigé.
Abattement pour durée de détention
Le compteur démarre à la date du décès. IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e → exonération après 22 ans. PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e → exonération après 30 ans.
Imposition
Plus-value nette x 19 % (IR) + 17,2 % (PS) = 36,2 %. Surtaxe de 2 à 6 % si plus-value nette > 50 000 EUR.
Abattement pour durée de détention
Le compteur démarre à la date du décès (pas la date d'achat par le défunt)
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans révolus | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % (total 100 %) | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans révolus | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Après 22 ans de détention : exonération d'IR (19 %). Après 30 ans : exonération totale (IR + PS). Le point de départ est la date du décès pour un bien hérité.
Calculez vos droits de succession avant de vendre
La valeur déclarée dans la succession impacte à la fois les droits et la future plus-value. Simulez pour trouver l'équilibre.
Les exonérations de plus-value applicables
Résidence principale
Si le bien hérité est devenu votre résidence principale effective au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée (art. 150 U II-1° du CGI). L'administration vérifie que vous y résidez réellement (adresse fiscale, consommation d'énergie, courrier).
Première cession d'un logement autre que la résidence principale
Exonération si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente, ET que le prix de cession est remployé dans l'achat de votre résidence principale dans un délai de 24 mois (art. 150 U II-1° bis du CGI).
Cession inférieure à 15 000 EUR
Exonération totale si le prix de vente est inférieur à 15 000 EUR (art. 150 U II-6° du CGI). Pour les indivisions, ce seuil s'apprécie par quote-part de chaque indivisaire.
Personne âgée ou handicapée en établissement
Exonération pour les personnes résidant en maison de retraite ou foyer d'accueil qui vendent leur ancien logement principal, sous conditions de ressources et de délai (2 ans après l'entrée en établissement).
Vente en indivision
Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée au décès, pas le prix d'achat initial.
Majoration du prix d'acquisition
Ces frais viennent réduire la plus-value imposable
| Frais déductibles | Forfait | Frais réels |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition (notaire, droits de succession) | 7,5 % de la valeur déclarée | Montant réel si > 7,5 % |
| Travaux (construction, amélioration, agrandissement) | 15 % si détention > 5 ans | Montant réel sur factures |
Le forfait travaux de 15 % ne peut pas se cumuler avec des frais réels de travaux. L'option forfait/réel est indépendante pour les frais d'acquisition et les travaux.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe progressive s'applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 EUR (art. 1609 nonies G du CGI).
- De 50 001 à 60 000 EUR : 2 % de la PV
- De 100 001 à 110 000 EUR : 3 %
- De 150 001 à 160 000 EUR : 4 %
- De 200 001 à 210 000 EUR : 5 %
- Au-delà de 260 000 EUR : 6 %
Dans les tranches intermédiaires, un lissage s'applique pour éviter les effets de seuil. En pratique, cette surtaxe ne concerne que les biens vendus avec une très forte plus-value peu de temps après le décès.
Réduire les droits de succession en amont
La donation de son vivant, le démembrement et l'assurance-vie permettent de transmettre plus et de réduire la base taxable.
Questions fréquentes sur la plus-value après succession
Les informations présentées sur cette page sont à caractère général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Elles sont vérifiées auprès de sources officielles (Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr) mais ne sauraient se substituer à l'avis d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation particulière. Données fiscales en vigueur au 1er janvier 2026.