Vendre un bien hérité : combien de plus-value allez-vous payer ?
Le prix de référence est la valeur au décès, pas le prix d'achat initial. Ce mécanisme vous protège, mais la plus-value reste imposée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS).
36,2 %
Taux global (IR 19 % + PS 17,2 %)
22 ans
Exonération IR (durée de détention)
30 ans
Exonération totale (IR + PS)
Vous vendez peu après le décès ? La plus-value est souvent quasi nulle
Le mécanisme clé : la revalorisation au décès
Quand vous héritez d'un bien immobilier, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value n'est pas le prix payé par le défunt. C'est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 VB du CGI).
Un exemple complet, jusqu'à l'impôt final
Votre parent a acheté un appartement 150 000 € en 2000. Au décès en 2024, la valeur déclarée dans la succession est 400 000 €. Vous vendez 3 ans après le décès, en 2027, pour 450 000 €.
1. Prix d'acquisition corrigé. Le point de départ est la valeur déclarée au décès, soit 400 000 €, et non le prix payé par le défunt. À cette valeur s'ajoutent les frais réels d'acquisition à titre gratuit (droits de succession afférents au bien, frais de notaire de la déclaration et de l'attestation immobilière), ici estimés à 10 000 €. Contrairement à un bien acheté, le forfait de frais de 7,5 % ne s'applique pas : il est réservé aux acquisitions à titre onéreux (art. 150 VB, 3° du CGI). Le bien étant détenu depuis moins de 5 ans, le forfait travaux de 15 % ne joue pas non plus. Prix d'acquisition corrigé : 410 000 €.
2. Plus-value brute. Prix de vente moins prix d'acquisition corrigé : 450 000 − 410 000 = 40 000 € (et non 300 000 €, la prise de valeur depuis l'achat initial du défunt).
3. Abattement pour durée de détention. Le compteur démarre à la date du décès. Avec 3 ans de détention (moins de 6 ans), l'abattement est de 0 % : la plus-value nette imposable reste de 40 000 €.
4. Imposition. 40 000 × 19 % (impôt sur le revenu) = 7 600 €, plus 40 000 × 17,2 % (prélèvements sociaux) = 6 880 €, soit un taux global de 36,2 %. La plus-value nette étant inférieure à 50 000 €, aucune surtaxe ne s'applique. Impôt total dû : 14 480 €.
Cette réévaluation de la valeur d'acquisition au décès est un avantage fiscal considérable. Les 250 000 € de plus-value accumulée pendant la vie du défunt ne sont jamais imposés au titre de la plus-value immobilière. Seule la hausse survenue entre le décès et la vente est imposée (50 000 € de valorisation, ramenés à 40 000 € imposables après déduction des frais réels).
Attention à la déclaration de succession
La valeur déclarée dans la succession détermine à la fois les droits de succession (plus la valeur est haute, plus vous payez de droits) et votre futur prix de référence pour la plus-value (plus la valeur est haute, moins vous paierez de plus-value à la revente). Il y a un équilibre à trouver.
14 480 €
Impôt final dans cet exemple (PV nette 40 000 €, vente 3 ans après le décès)
Fondement juridique
Art. 150 VB du CGI : pour les biens acquis à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation.
Piège fréquent
Sous-évaluer le bien dans la déclaration de succession réduit les droits immédiats mais augmente la plus-value future à la revente.
Calcul de la plus-value en 4 étapes
Prix d'acquisition corrigé
Valeur déclarée dans la succession + frais réels d'acquisition (notaire, droits de succession). Le forfait de 7,5 % ne s'applique pas aux biens hérités : il est réservé aux achats. Ajoutez les travaux réels, ou le forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Plus-value brute
Prix de vente (net vendeur, hors frais d'agence si à la charge du vendeur) moins le prix d'acquisition corrigé.
Abattement pour durée de détention
Le compteur démarre à la date du décès. IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e → exonération après 22 ans. PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e → exonération après 30 ans.
Imposition
Plus-value nette x 19 % (IR) + 17,2 % (PS) = 36,2 %. Surtaxe de 2 à 6 % si plus-value nette > 50 000 €.
Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée au décès, pas le prix d'achat initial.
Majoration du prix d'acquisition
Ces frais viennent réduire la plus-value imposable
| Frais déductibles | Forfait | Frais réels |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition à titre gratuit (droits de succession, frais de notaire) | Aucun forfait (réservé aux achats) | Montant réel justifié |
| Travaux (construction, amélioration, agrandissement) | 15 % si détention > 5 ans | Montant réel sur factures |
Pour un bien hérité, les frais d'acquisition se déduisent uniquement pour leur montant réel justifié : le forfait de 7,5 % est réservé aux biens achetés. Le forfait travaux de 15 % reste possible si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans cumul avec des travaux réels.
Abattement pour durée de détention
Le compteur démarre à la date du décès (pas la date d'achat par le défunt)
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans révolus | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % (total 100 %) | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans révolus | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Abattement pour durée de détention (art. 150 VC du CGI pour l'IR ; cadence distincte pour les prélèvements sociaux). Après 22 ans : exonération d'IR (19 %). Après 30 ans : exonération totale (IR + PS). Le point de départ est la date du décès pour un bien hérité.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Applicable quand la PV nette imposable dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI)
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
Un lissage s'applique dans les tranches de transition pour éviter les effets de seuil. En pratique, cette surtaxe ne concerne que les biens vendus avec une très forte plus-value peu de temps après le décès.
Calculez vos droits de succession avant de vendre
La valeur déclarée dans la succession impacte à la fois les droits et la future plus-value. Simulez pour trouver l'équilibre.
Les exonérations de plus-value applicables
Résidence principale
Si le bien hérité est devenu votre résidence principale effective au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée (art. 150 U II-1° du CGI). L'administration vérifie que vous y résidez réellement (adresse fiscale, consommation d'énergie, courrier).
Première cession d'un logement autre que la résidence principale
Exonération si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente, ET que le prix de cession est remployé dans l'achat de votre résidence principale dans un délai de 24 mois (art. 150 U II-1° bis du CGI).
Cession inférieure à 15 000 €
Exonération totale si le prix de vente est inférieur à 15 000 € (art. 150 U II-6° du CGI). Pour les indivisions, ce seuil s'apprécie par quote-part de chaque indivisaire.
Personne âgée ou handicapée en établissement
Exonération pour les personnes résidant en maison de retraite ou foyer d'accueil qui vendent leur ancien logement principal, sous conditions de ressources et de délai (2 ans après l'entrée en établissement).
Abattement exceptionnel en zone tendue (cas particulier)
Un abattement exceptionnel (art. 150 VE du CGI) s'applique à des conditions strictes qui ne concernent pas la majorité des successions. Le bien doit se situer en zone tendue (A, A bis ou B1) ou dans une grande opération d'urbanisme, faire l'objet d'une promesse de vente signée avec date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, et la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2027. L'abattement sur la plus-value est de 60 %, porté à 85 % lorsque l'acquéreur s'engage à réaliser au moins 50 % de surface de logement social ou intermédiaire, ou des logements en bail réel solidaire (source BOFiP, rescrit ACTU-2025-00204).
Vente en indivision
Licitation : un cohéritier rachète la part des autres
Déclaration et paiement : c'est le notaire qui s'en charge
Pour un bien hérité, vous n'avez ni à calculer ni à avancer l'impôt vous-même. C'est le notaire chargé de la vente qui établit la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM), calcule l'impôt, le prélève directement sur le prix de vente le jour de la signature, puis le reverse au service de la publicité foncière. Vous percevez le prix net d'impôt.
Avant toute vente, le notaire doit aussi établir l'attestation immobilière qui vous reconnaît officiellement propriétaire du bien hérité. C'est encore lui qui applique les abattements pour durée de détention et vérifie les conditions d'exonération. Vous pouvez trouver un notaire via l'annuaire officiel des notaires de France.
La plus-value nette imposable est ensuite reportée sur votre déclaration de revenus (case 3VZ du formulaire 2042), uniquement pour le calcul de votre revenu fiscal de référence. Il n'y a pas de seconde imposition : l'impôt a déjà été prélevé par le notaire au moment de la vente.
Un point de vigilance : la valeur vénale déclarée dans la succession peut être remise en cause par l'administration si elle a été sous-évaluée. Un rehaussement augmente rétroactivement les droits de succession et les intérêts de retard, tout en réduisant votre plus-value future. En cas de proposition de rectification ou de contrôle contesté, c'est l'avocat fiscaliste qui vous assiste dans la procédure contentieuse, tandis que le notaire reste compétent pour l'acte de vente et le calcul de la plus-value.
Anticiper la transmission de votre propre patrimoine
Après avoir hérité, beaucoup souhaitent organiser leur propre succession. La donation, le démembrement et l'assurance-vie permettent de transmettre davantage en réduisant les droits futurs.
Questions fréquentes sur la plus-value après succession
Les informations présentées sur cette page sont à caractère général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Elles sont vérifiées auprès de sources officielles (Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr) mais ne sauraient se substituer à l'avis du professionnel adapté à votre situation : un notaire pour les actes (donation, testament, règlement de succession), un conseiller en gestion de patrimoine pour une stratégie d'anticipation, un avocat fiscaliste en cas de contentieux. Données fiscales en vigueur au 1er janvier 2026.