Droit de préemption : priorité d'achat en matière successorale

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption est un droit préférentiel d'achat conféré par la loi ou par un contrat à une personne déterminée. Lorsque le propriétaire d'un bien souhaite le vendre, le titulaire du droit de préemption peut se substituer à l'acquéreur et acheter le bien aux mêmes conditions (prix et modalités).

En matière successorale, plusieurs droits de préemption peuvent intervenir, le plus important étant celui des co-indivisaires.

Le droit de préemption des co-indivisaires

L'article 815-14 du Code civil prévoit que lorsqu'un indivisaire souhaite céder sa quote-part à un tiers, il doit notifier son projet aux autres indivisaires par voie de signification. Les co-indivisaires disposent alors d'un délai d'un mois pour exercer leur droit de préemption.

Procédure

• L'indivisaire cédant notifie par acte d'huissier le prix, les conditions et l'identité de l'acquéreur pressenti
• Chaque co-indivisaire dispose d'un mois pour se porter acquéreur aux mêmes conditions
• Si plusieurs co-indivisaires veulent préempter, ils se partagent le bien au prorata de leurs droits dans l'indivision
• En cas de non-exercice dans le délai, la cession au tiers est libre

Sanction du non-respect

Si la cession est réalisée sans notification préalable, elle est inopposable aux co-indivisaires. Ils peuvent demander l'annulation de la vente dans un délai de 5 ans ou se substituer à l'acquéreur.

Droit de préemption du conjoint survivant

Le conjoint survivant bénéficie d'un droit préférentiel d'attribution (articles 831 et suivants du Code civil) sur :

• Le logement familial et son mobilier
• L'entreprise ou les parts de société auxquelles le défunt participait effectivement

Ce droit préférentiel n'est pas strictement un droit de préemption mais s'en rapproche : le conjoint peut demander que le bien lui soit attribué en priorité lors du partage, à charge de payer une soulte aux autres héritiers si la valeur excède ses droits.

Droit de préemption du fermier

Lorsqu'un bien agricole est dans la succession et qu'il est loué à un fermier, ce dernier bénéficie d'un droit de préemption prévu par le Code rural (article L412-1). Les héritiers doivent notifier le fermier en priorité ; celui-ci dispose d'un délai de 2 mois pour accepter ou refuser, sous conditions cumulatives (bail soumis au statut fermier, exploitation effective, profession agricole depuis 3 ans minimum).

Droit de préemption des collectivités

Les collectivités locales disposent de droits de préemption dans certaines zones :

• Droit de préemption urbain (DPU) : art. L211-1 Code de l'urbanisme, délai 2 mois après réception de la DIA, dans les zones urbaines et à urbaniser délimitées par la commune
• Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles
• SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural) pour les terres agricoles

Ces droits peuvent s'exercer même en cas de succession, notamment lors de la vente d'un bien hérité.

Droit de préemption conventionnel (pacte de préférence)

Les statuts d'une SCI peuvent prévoir un droit de préemption au profit des autres associés en cas de cession de parts. Ce mécanisme statutaire s'ajoute à la clause d'agrément et renforce la maîtrise de la composition de la société après un décès.

Impact pratique en succession

Le droit de préemption des co-indivisaires est particulièrement utile pour :

• Éviter l'entrée de tiers indésirables dans l'indivision (ex-conjoint d'un héritier, investisseur)
• Permettre à un héritier de consolider sa part dans un bien immobilier
• Faciliter le partage en permettant une attribution préférentielle de fait