Licitation : Vente d'un Bien Indivis | Succession

Qu'est-ce que la licitation ?

La licitation est une procédure de vente d'un bien indivis. Elle intervient principalement dans le cadre des successions, lorsque les héritiers ne parviennent pas à se répartir les biens en nature ou lorsque le bien est indivisible (un appartement ne peut pas être coupé en deux).

L'article 1686 du Code civil prévoit que si un bien ne peut être partagé commodément, il doit être vendu aux enchères. La licitation est donc l'ultime recours pour sortir de l'indivision.

Licitation amiable vs judiciaire

Licitation amiable

Si tous les indivisaires sont d'accord, la vente peut être organisée de gré à gré (par l'intermédiaire d'un notaire ou d'une agence immobilière). C'est la solution la plus rapide et la moins coûteuse :

• Les indivisaires fixent librement le prix de vente
• Un indivisaire peut se porter acquéreur
• Les frais sont réduits par rapport à une vente judiciaire

Licitation judiciaire

En cas de désaccord, tout indivisaire peut saisir le tribunal pour obtenir la vente forcée. La procédure est plus lourde :

• Le tribunal ordonne la vente aux enchères publiques
• Un notaire ou le tribunal conduit les enchères
• La mise à prix est fixée par expertise judiciaire
• Tout le monde peut enchérir, y compris les indivisaires

Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits peuvent demander l'autorisation de vendre même sans l'accord des autres (article 815-5-1 du Code civil). Le tribunal vérifie que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Procédure de la licitation judiciaire

• Assignation : l'indivisaire demandeur assigne les autres devant le tribunal judiciaire
• Jugement : le tribunal ordonne la licitation, nomme un notaire et fixe les conditions (mise à prix, publicité)
• Expertise : un expert judiciaire évalue le bien pour fixer la mise à prix
• Enchères : la vente a lieu devant le notaire désigné ou au tribunal
• Adjudication : le bien est attribué au plus offrant
• Répartition : le prix est réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits

Fiscalité de la licitation

Le régime fiscal de la licitation dépend de l'acquéreur :

Acquisition par un tiers

La vente est soumise aux droits de mutation classiques :

• Immobilier ancien : environ 7 à 8 % (droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière)
• Le prix est ensuite partagé entre les indivisaires, ce qui génère un droit de partage de 1,10 %

Acquisition par un indivisaire

Si un indivisaire rachète les parts des autres, la fiscalité est plus avantageuse. La part qu'il détenait déjà n'est soumise qu'au droit de partage de 1,10 %. Les droits de mutation (7-8 %) ne portent que sur la fraction acquise au-delà de sa quote-part initiale.

Alternatives à la licitation

Avant d'envisager une licitation, d'autres solutions méritent d'être explorées :

• Attribution préférentielle : un héritier demande au tribunal de lui attribuer le bien en versant une soulte (compensation financière) aux autres. Le conjoint survivant ou l'héritier qui exploite le bien a priorité
• Rachat de parts : un indivisaire achète les parts des autres par accord amiable, évitant la procédure judiciaire
• Convention d'indivision : les héritiers organisent la gestion du bien pour une durée maximale de 5 ans, reportant la question du partage
• SCI : les indivisaires apportent le bien à une société civile immobilière, transformant l'indivision en parts sociales plus faciles à gérer et à céder