Donation immobilier ancien : la niche fiscale primo-accédant 2026

Un dispositif qui change la donne pour l'immobilier ancien

Jusqu'à fin 2025, l'exonération prévue par l'article 790 A bis du CGI ne concernait que l'achat d'un bien neuf ou en VEFA, ainsi que les travaux de rénovation énergétique. Les familles souhaitant aider un enfant à acheter un appartement ancien dans une grande ville - là où le neuf est rare et cher - étaient exclues du dispositif.

La loi de finances pour 2026 a corrigé cette lacune. Depuis le 1er janvier 2026 et jusqu'au 30 juin 2027, les dons de sommes d'argent destinés à l'acquisition d'un logement ancien sont éligibles à la même exonération, à condition que le donataire soit primo-accédant (art. 790 A bis CGI, modifié par la LFI 2026).

C'est une niche fiscale considérable : un couple de parents peut transmettre 200 000 € exonérés à un seul enfant pour son premier achat immobilier, en plus des abattements classiques de droit commun.

Les conditions à respecter impérativement

Le dispositif est soumis à des conditions strictes. Le non-respect d'une seule d'entre elles entraîne la remise en cause de l'exonération et l'application rétroactive des droits de donation.

Qui peut donner ?

Le donateur doit être un ascendant en ligne directe : parent, grand-parent ou arrière-grand-parent. À défaut de descendance directe, les oncles et tantes peuvent également donner à leurs neveux et nièces (enfants de leurs propres frères et sœurs uniquement, pas ceux du conjoint).

Qui peut recevoir ?

Le donataire doit être majeur (ou mineur émancipé) au jour de la donation. Surtout, il doit avoir la qualité de primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la donation.

Quel montant ?

L'exonération est plafonnée à deux niveaux :

• 100 000 € par donateur pour un même donataire
• 300 000 € par donataire, tous donateurs confondus

Un enfant peut donc recevoir 100 000 € de sa mère, 100 000 € de son père et 100 000 € d'un grand-parent, pour un total de 300 000 € exonérés au titre de ce seul dispositif.

Quel délai pour utiliser les fonds ?

La somme doit être affectée à l'achat du logement au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Un don reçu le 15 mars 2026 doit être affecté avant le 15 septembre 2026. Aucun report n'est prévu.

Quelle obligation de conservation ?

Le donataire s'engage à occuper le bien comme résidence principale pendant 5 ans minimum, sauf circonstances exceptionnelles (mutation professionnelle, divorce, invalidité).

Cas concret : Christine aide sa fille Camille

Christine, 58 ans, souhaite aider Camille, 29 ans, locataire à Lyon, à acheter son premier appartement. Camille a trouvé un T3 ancien à 280 000 € dans le 7e arrondissement.

Sans le dispositif 790 A bis

Christine donne 100 000 € à Camille. L'abattement de droit commun en ligne directe de 100 000 € (art. 779 CGI) absorbe la totalité. Droits de donation : 0 €. Mais cet abattement est consommé pour 15 ans. Si Christine souhaite transmettre davantage dans cette période, chaque euro supplémentaire sera taxé au barème progressif (5 % à 45 %).

Avec le dispositif 790 A bis

Christine et son conjoint donnent chacun 100 000 € à Camille, soit 200 000 € au total. Les 200 000 € sont exonérés au titre de l'article 790 A bis (100 000 € par donateur). L'abattement de droit commun de 100 000 € par parent reste intégralement disponible pour une donation ultérieure.

Économie : Camille finance 71 % de son achat avec des fonds familiaux défiscalisés. Elle emprunte 80 000 € au lieu de 280 000 €, ce qui divise ses mensualités par 3,5. Et ses parents conservent la totalité de leur abattement classique pour plus tard.

Le cumul avec les autres abattements

C'est le point le plus surprenant du dispositif : l'exonération 790 A bis ne consomme aucun autre abattement. Elle se cumule intégralement avec :

• L'abattement de droit commun selon le lien de parenté : 100 000 € par parent (art. 779 CGI), 31 865 € par grand-parent (art. 790 B CGI)
• L'exonération des dons familiaux de sommes d'argent : 31 865 € (art. 790 G CGI), sous condition d'âge du donateur (moins de 80 ans)

En théorie, un enfant primo-accédant pourrait recevoir de ses deux parents : 200 000 € (790 A bis) + 200 000 € (abattements classiques) + 63 730 € (dons familiaux 790 G) = 463 730 € sans aucun droit de donation. Un levier considérable pour accéder à la propriété dans les grandes métropoles.

Période d'application : une fenêtre étroite

Pour l'immobilier ancien, le dispositif s'applique aux dons effectués entre le 1er janvier 2026 et le 30 juin 2027, soit seulement 18 mois. Après cette date, seuls le neuf, la VEFA et les travaux de rénovation énergétique resteront éligibles (jusqu'au 31 décembre 2026 pour ces volets initiaux, sauf nouvelle prolongation).

L'exonération est renouvelable tous les 15 ans entre les mêmes parties. Mais la fenêtre "ancien" est, elle, strictement temporaire. Les familles qui envisagent ce type de transmission ont intérêt à agir rapidement.

Les pièges à éviter

Plusieurs erreurs peuvent entraîner la requalification fiscale de la donation :

• Dépasser le délai de 6 mois entre le versement et l'achat. En cas de compromis long (vente en viager, succession du vendeur), le calendrier peut déraper. Il est prudent de ne verser les fonds qu'après la signature du compromis.
• Revendre avant 5 ans sans motif légitime. L'administration fiscale pourra exiger les droits initialement exonérés, majorés des intérêts de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 CGI).
• Oublier la déclaration. Le don doit être déclaré via le formulaire n° 2735 dans le mois suivant la donation. L'exonération n'est pas automatique : le donataire doit cocher la case correspondante et joindre les justificatifs (attestation de primo-accédant, compromis de vente).
• Confondre don d'argent et donation immobilière. Le dispositif ne concerne que les dons de sommes d'argent. Donner directement un bien immobilier ancien ne relève pas de l'article 790 A bis.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Pour toute décision, consultez le professionnel adapté : un notaire pour les actes (donation immobilière, testament, règlement de succession), un conseiller en gestion de patrimoine pour une stratégie de transmission globale, un avocat fiscaliste en cas de contentieux avec l'administration fiscale.