Évaluation immobilière en succession : les décotes admises

Faits

Lors du dépôt de la déclaration de succession, les héritiers évaluent un bien immobilier en appliquant une décote sur sa valeur vénale de marché, au motif que le bien est occupé par un locataire, grevé d'un usufruit, situé en indivision ou dans un état nécessitant des travaux importants. L'administration fiscale conteste la décote et procède à un redressement, estimant que la valeur déclarée est insuffisante.

Question de droit

Quelles décotes sont admises par la jurisprudence pour l'évaluation des biens immobiliers dans le cadre d'une succession, et quel est leur taux habituel ?

Décision

La chambre commerciale de la Cour de cassation, compétente en matière fiscale, admet le principe des décotes immobilières dès lors qu'elles sont justifiées par une contrainte réelle affectant la valeur vénale du bien. L'évaluation doit correspondre à la valeur vénale réelle au jour du décès, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché.

Décote pour occupation locative

Un bien occupé par un locataire bénéficiant d'un bail en cours est moins facilement vendable qu'un bien libre. La décote admise varie généralement entre 10 % et 20 %, selon :

• La durée restante du bail
• Le montant du loyer par rapport au marché (un loyer sous-évalué accroît la décote)
• L'âge et la situation du locataire (un locataire âgé bénéficiant de protections renforcées justifie une décote plus élevée)

Décote pour indivision

Un bien détenu en indivision est plus difficile à vendre car la cession suppose l'accord de tous les indivisaires (ou une autorisation judiciaire). La décote admise est généralement de 10 % à 20 %, voire jusqu'à 30 % dans des cas d'indivisions conflictuelles.

Décote pour occupation par l'usufruitier

Lorsque le bien est grevé d'un usufruit et que l'usufruitier l'occupe, la nue-propriété est évaluée selon le barème de l'article 669 du CGI. Aucune décote supplémentaire n'est en principe admise, le barème fiscal intégrant déjà la contrainte de l'usufruit.

Décote pour état du bien

Un bien nécessitant des travaux importants (toiture, façade, mise aux normes) peut être décoté pour tenir compte du coût des travaux nécessaires. La décote doit être justifiée par des devis ou des diagnostics techniques.

Décote pour résidence principale du défunt

L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement légal de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale du défunt. Deux conditions cumulatives doivent être réunies au jour du décès : le bien doit constituer la résidence principale du défunt, et il doit être effectivement occupé à cette même date en tant que résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un enfant mineur ou majeur protégé (incapable de travailler dans des conditions normales en raison d'un handicap physique ou mental et vivant avec le défunt). La simple existence d'un ayant droit éligible ne suffit pas : l'occupation effective est requise.

Conséquence pratique

• Les décotes doivent être justifiées : l'administration accepte les décotes uniquement si elles sont étayées par des éléments concrets (bail en cours, devis de travaux, attestation d'indivision, etc.).
• Le cumul de décotes est possible : un bien peut cumuler une décote pour occupation locative et une décote pour indivision. Toutefois, le cumul ne doit pas aboutir à une valeur manifestement déconnectée du marché.
• Le risque de redressement est réel : l'administration dispose d'un droit de reprise de 6 ans pour contester les évaluations. Les biens immobiliers sont le premier poste de contrôle des déclarations de succession.
• Faire réaliser au moins deux estimations : cela permet de justifier la valeur retenue et de démontrer la bonne foi en cas de contrôle.

Taux indicatifs des décotes admises

Les taux suivants sont des ordres de grandeur tirés de la jurisprudence. Ils varient selon les circonstances de chaque cas :

• Occupation locative (bail en cours) : 10 à 20 %
• Indivision : 10 à 20 % (jusqu'à 30 % en cas de conflit)
• Logement occupé par un locataire âgé protégé : 15 à 25 %
• Bien nécessitant des travaux lourds : déduction du coût des travaux (justifié par devis)
• Résidence principale (art. 764 bis CGI) : 20 % (abattement légal)
• Parts de SCI (décote d'illiquidité) : 10 à 20 %