Donation de son vivant : combien transmettre sans payer de droits ?

Exonération temporaire 2026 : jusqu'à 100 000 € supplémentaires

L'article 790 A bis du CGI prévoit une exonération exceptionnelle en plus des abattements classiques :

• Logement neuf ou VEFA : jusqu'à 100 000 € par donateur et par donataire, du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Le donataire doit affecter les fonds dans les 6 mois et conserver le bien 5 ans.
• Logement ancien pour primo-accédants : même plafond de 100 000 €, du 1er janvier 2026 au 30 juin 2027. Le donataire doit être primo-accédant et en faire sa résidence principale pendant 5 ans.

Plafond global : 300 000 € par donataire, tous donateurs confondus. Cumulable avec les abattements classiques et le don TEPA.

Donner avant 70 ans : l'avantage du démembrement

C'est le mécanisme central pour transmettre à moindre coût. En donnant la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit (le droit d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers), vous ne payez des droits que sur la valeur de la nue-propriété, jamais sur la valeur totale.

Cette valeur dépend de votre âge au jour de la donation, selon un barème fixé par l'article 669 du CGI. Plus vous donnez tôt, plus l'usufruit conservé est important et plus la base taxable est faible. C'est pourquoi donner avant 70 ans est si avantageux : la nue-propriété n'est alors taxée que sur 60 % de la valeur du bien.

Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété : le donataire devient plein propriétaire sans aucun droit supplémentaire (art. 1133 CGI). La donation en démembrement d'un bien immobilier exige un acte notarié. Vous pouvez trouver une étude via l'annuaire officiel des notaires.

Tout ce qui précède pousse à donner tôt, et c'est fondé. Mais passé 70 ans, la conclusion à en tirer n'est pas de renoncer : sur les trois leviers de la donation, un seul disparaît réellement avec l'âge.

L'abattement de 100 000 € ne dépend pas de votre âge. L'article 779 du CGI ne pose aucune condition de ce type. Il est entier à 75 ans comme à 85 ans, par parent et par enfant, et il se reconstitue toujours au bout de 15 ans. Le détail par lien de parenté figure sur notre page consacrée aux abattements applicables aux donations et aux successions.

C'est souvent l'âge où l'on pense à sauter une génération. L'abattement de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant (art. 790 B) obéit aux mêmes règles et se cumule, lui aussi, avec le don familial tant que le donateur n'a pas 80 ans : les conditions et les montants sont détaillés sur la page donation aux petits-enfants.

Le don familial de sommes d'argent, lui, s'éteint à 80 ans. Les 31 865 € de l'article 790 G exigent un donateur de moins de 80 ans. C'est le seul dispositif qui disparaît, et il disparaît d'un coup, à la date anniversaire. Tant qu'il reste ouvert, il se cumule avec l'abattement classique, ce qui porte le total à 131 865 € par parent et par enfant.

Le démembrement devient moins avantageux, jamais inutile. Entre 71 et 80 ans, la nue-propriété transmise est taxée sur 70 % de la valeur du bien ; entre 81 et 90 ans, sur 80 % ; au-delà, sur 90 % (art. 669 du CGI). La décote se réduit, elle ne s'annule pas.

Le véritable obstacle, après 80 ans, n'est pas fiscal mais calendaire : c'est le rappel de 15 ans. Une donation consentie à 82 ans a peu de chances d'être purgée au jour du décès, et sera donc rapportée. Cela ne la rend pas inutile pour autant : l'abattement qu'elle consomme aurait de toute façon servi au décès. Ce que l'âge fait perdre, c'est la répétition des abattements, pas les abattements eux-mêmes.

Donation de son vivant : 5 pièges à éviter

Le dispositif est avantageux, mais quelques règles peuvent coûter cher si elles sont ignorées.

• L'irrévocabilité : une donation est définitive (art. 894 du Code civil). Sauf cas exceptionnels (ingratitude du donataire, inexécution des charges), vous ne pouvez pas récupérer le bien donné. Ne donnez jamais au point de ne plus pouvoir vivre de vos propres ressources.
• La réserve héréditaire : vous ne pouvez pas déshériter un enfant. Une donation qui entame la part réservée aux héritiers peut faire l'objet d'une action en réduction au décès, obligeant le bénéficiaire à indemniser les autres.
• Le rappel fiscal de 15 ans : si vous décédez moins de 15 ans après une donation, celle-ci est réintégrée dans le calcul et réduit l'abattement disponible pour la succession. Anticiper tôt reste la meilleure protection.
• L'accord de tous les enfants : la donation-partage suppose le consentement de l'ensemble des héritiers réservataires. Un désaccord familial peut la bloquer.
• Le coût initial pour l'immobilier : les frais de notaire et la taxe de publicité foncière sont dus immédiatement, même lorsque le montant reste dans l'abattement et qu'aucun droit de donation n'est exigible.