Comment donner ma maison en nue-propriété tout en gardant l'usufruit ?
Le démembrement réduit la base taxable de 40 à 60% selon votre âge (barème art. 669 CGI) - tout en vous permettant d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers à vie.
Exemple : 50 000 EUR d'économie sur les droits de donation
Christine, 58 ans, transmet son appartement de 500 000 EUR à ses 2 enfants
Donation en pleine propriété
- Valeur appartement : 500 000 EUR
- Part par enfant : 250 000 EUR
- Abattement parent/enfant : - 100 000 EUR
- Base taxable par enfant : 150 000 EUR
- Droits de donation : 2 x 28 194 = 56 388 EUR
- Christine perd l'usage du bien immédiatement
Donation de la nue-propriété
- Valeur nue-propriété (50% à 58 ans) : 250 000 EUR
- Part par enfant : 125 000 EUR
- Abattement parent/enfant : - 100 000 EUR
- Base taxable par enfant : 25 000 EUR
- Droits de donation : 2 x 3 194 = 6 388 EUR
- Christine conserve l'usufruit à vie
Économie immédiate : 50 000 EUR de droits de donation
À 58 ans (tranche 51-60 ans), la nue-propriété ne vaut que 50% du bien selon l'article 669 CGI
Le bonus caché : les 50% d'usufruit qui disparaissent sans droits
Au décès de Christine, l'usufruit s'éteint automatiquement. Les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer aucun droit de succession sur les 50% restants (250 000 EUR). Cette reconstitution gratuite est prévue par l'article 1133 du CGI.
Résultat final : 500 000 EUR transmis pour seulement 6 388 EUR de droits (au lieu de 56 388 EUR).
Non, vos enfants ne peuvent pas vous mettre dehors
L'usufruit est un droit réel, inscrit à la publicité foncière. Même en cas de conflit familial, vos enfants ne peuvent légalement pas vous expulser.
Vous conservez le droit d'habiter votre logement - ou de le louer et percevoir les loyers - jusqu'à votre décès. C'est garanti par la loi (Code civil, articles 578 à 624).
Usufruit et nue-propriété : le principe en 30 secondes
Usufruit
Le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes).
- Vous habitez le logement
- Vous percevez les loyers si location
- Vous payez les charges courantes
Nue-propriété
Le droit de disposer de la nue-propriété (la vendre, la léguer) mais sans pouvoir utiliser le bien.
- Vous êtes propriétaire "sur le papier"
- Vous ne pouvez pas occuper le bien
- Vous payez les grosses réparations
Pleine propriété = Usufruit + Nue-propriété
En donnant la nue-propriété, vous transmettez votre patrimoine tout en gardant l'usage du bien.
Barème fiscal du démembrement 2026
Plus vous donnez tôt, plus l'économie est importante
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété | Valeur NP (bien de 500 000 EUR) |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % | NP = 50 000 EUR |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % | NP = 100 000 EUR |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % | NP = 150 000 EUR |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % | NP = 200 000 EUR |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % | NP = 250 000 EUR |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % | NP = 300 000 EUR |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % | NP = 350 000 EUR |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % | NP = 400 000 EUR |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % | NP = 450 000 EUR |
Barème en vigueur depuis 2004, inchangé en 2026. La ligne surlignée correspond à l'exemple de Christine (58 ans).
Source : Article 669 du CGI - Legifrance
La présomption de l'article 751 du CGI : le piège à éviter
L'article 751 du CGI crée une présomption fiscale : si le démembrement n'a pas été constaté par une donation régulière, le bien est présumé faire partie de la succession de l'usufruitier. Concrètement, le fisc réintégrera le bien dans la succession comme s'il n'avait jamais été donné. Pour écarter cette présomption, deux conditions cumulatives : la donation doit avoir été constatée par acte authentique (notarié) avec la valeur de la nue-propriété déterminée selon le barème de l'article 669, et elle doit avoir été réalisée plus de 3 mois avant le décès de l'usufruitier.
Le démembrement est-il adapté à votre situation ?
Situations idéales
Vous avez entre 50 et 75 ans. Vous possèdez un bien immobilier (résidence principale ou locatif). Votre patrimoine dépasse 300 000 EUR. Vos relations familiales sont stables.
À évaluer avec un notaire
Vous pourriez avoir besoin de vendre le bien. Vous avez plus de 80 ans. Le délai de 3 mois avant le décès imposé par l’art. 751 CGI est un risque en cas de santé fragile. Des tensions familiales existent.
Quel est le pourcentage de nue-propriété à votre âge ?
Entrez votre âge et la valeur de votre bien : le calculateur applique le barème article 669 CGI et estime vos droits de donation en 30 secondes.
Comment faire une donation avec démembrement ?
Évaluer le bien
Faites estimer la valeur vénale de votre bien immobilier par un professionnel ou un notaire.
Calculer la nue-propriété
Appliquez le barème de l'article 669 du CGI selon votre âge pour déterminer la valeur fiscale de la donation.
Rédiger l'acte notarié
Le notaire rédige l'acte de donation avec réserve d'usufruit et le publie au service de la publicité foncière.
Payer les droits
Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement, après abattement.
Qui paie quoi après le démembrement ?
Usufruitier (vous)
- Taxe foncière
- Oui
- Charges courantes, entretien
- Oui (art. 605)
- Grosses réparations (toiture, murs)
- Non
- Assurance habitation
- Oui
Nu-propriétaire (enfant)
- Taxe foncière
- Non
- Charges courantes, entretien
- Non
- Grosses réparations (toiture, murs)
- Oui (art. 606)
- Assurance habitation
- Non
Répartition légale par défaut. Des aménagements peuvent être prévus dans l'acte notarié.
Questions fréquentes
Variante : l'usufruit temporaire
Démembrement de sommes d'argent : le quasi-usufruit
Pour les biens consomptibles (sommes d'argent), l'article 587 du Code civil prévoit un quasi-usufruit de plein droit. Pour un portefeuille de valeurs mobilières, le quasi-usufruit résulte d'une convention expresse entre les parties. Dans les deux cas, vous pouvez utiliser les fonds, mais devez signer une convention de quasi-usufruit notariée prévoyant la créance de restitution.
Attention : depuis le 29 décembre 2023 (article 774 bis CGI, LFI 2024), la dette de restitution issue d'une donation de sommes d'argent avec réserve d'usufruit n'est plus déductible de la succession.
Prêt à estimer l'économie sur votre patrimoine ?
Un calcul personnalisé en 30 secondes : valeur de la nue-propriété, droits de donation, et économie par rapport à une transmission au décès.
Sources officielles
- Article 669 du CGI - Barème fiscal usufruit / nue-propriété
- Article 1133 du CGI - Réunion usufruit / nue-propriété au décès sans droits
- Article 751 du CGI (BOFiP) - Présomption de propriété (démembrement non déclaré)
- Article 587 du Code civil - Quasi-usufruit et créance de restitution
- Code civil, articles 578 à 624 - Définition légale de l'usufruit
- BOFiP - Évaluation des biens démembrés