Peut-on donner un bien avec un crédit en cours ?

Le mécanisme de la donation avec charges

Donner un bien immobilier dont le crédit n'est pas intégralement remboursé est une donation avec charges (article 945 du Code civil). Le donataire reçoit le bien mais s'engage à rembourser le crédit restant. La charge (la dette) vient en déduction de la valeur de la donation.

Par exemple, pour un bien valant 300 000 € avec un capital restant dû de 100 000 €, la valeur nette de la donation est de 200 000 €. Les droits de donation sont calculés sur cette base nette.

L'accord indispensable de la banque

La donation du bien ne transfère pas automatiquement le prêt au donataire. Le prêt est un contrat entre l'emprunteur (donateur) et la banque. Pour que le donataire reprenne le prêt, la banque doit :

• Accepter la substitution d'emprunteur : le donataire doit présenter des garanties de solvabilité suffisantes
• Modifier le contrat de prêt : avenant ou nouveau contrat avec le donataire
• Consentir à une nouvelle garantie : hypothèque, caution bancaire

Si la banque refuse le transfert, le donateur reste personnellement tenu du remboursement du prêt, même s'il n'est plus propriétaire du bien. C'est un risque majeur à anticiper.

Les conséquences fiscales

Calcul des droits de donation

Les droits de donation sont calculés sur la valeur nette du bien donné, c'est-à-dire la valeur vénale diminuée du capital restant dû, à condition que le donataire prenne effectivement en charge le remboursement (article 776 bis du CGI).

Risque de plus-value pour le donateur

Lorsque le donataire prend en charge la dette, la partie correspondant au capital restant dû est assimilée à une cession à titre onéreux. Le donateur peut alors être redevable de l'impôt sur la plus-value immobilière sur cette fraction, si le bien a pris de la valeur depuis son acquisition.

Exemple : bien acquis à 200 000 €, valeur actuelle 300 000 €, capital restant dû 100 000 €. La fraction "onéreuse" est de 100 000 €. La plus-value taxable sur cette fraction est proportionnelle : (100 000 / 300 000) x (300 000 - 200 000) = 33 333 € de plus-value, soumise à l'impôt (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec abattements pour durée de détention).

La donation en démembrement avec crédit

Il est également possible de donner uniquement la nue-propriété du bien tout en conservant l'usufruit. Le donateur continue alors à percevoir les revenus (loyers) et peut les affecter au remboursement du crédit. Cette solution évite le problème du transfert de prêt et réduit la base taxable de la donation.

Exemple concret

Michel, 60 ans, possède un appartement locatif valant 400 000 € avec un capital restant dû de 120 000 €. Il souhaite le donner à sa fille Camille.

Option 1 : donation avec prise en charge du prêt

• Valeur nette de la donation : 400 000 - 120 000 = 280 000 €
• Abattement parent/enfant : 100 000 €
• Droits sur 180 000 € : environ 34 194 €
• Condition : accord de la banque + vérification de la plus-value sur la fraction onéreuse

Option 2 : donation de la nue-propriété seule

• Valeur de la nue-propriété (Michel a 60 ans, barème art. 669 : 50 %) : 200 000 €
• Abattement : 100 000 €
• Droits sur 100 000 € : environ 18 194 €
• Michel conserve l'usufruit et continue de rembourser le prêt avec les loyers

Erreurs fréquentes

• Oublier l'accord de la banque : sans accord, le donateur reste tenu du prêt tout en ayant perdu la propriété du bien
• Ignorer la plus-value sur la fraction onéreuse : la prise en charge du prêt par le donataire peut déclencher un impôt sur la plus-value pour le donateur
• Ne pas anticiper l'assurance emprunteur : le changement d'emprunteur nécessite une nouvelle assurance, dont le coût dépend de l'âge et de la santé du donataire