Donation de terrain à bâtir : quelle exonération en 2026 ?

L'exonération de l'article 790 H : une mesure temporaire de 2015

L'article 790 H du Code général des impôts, créé par la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (art. 8), a instauré une exonération partielle de droits de donation pour les terrains à bâtir. Ce dispositif était strictement borné dans le temps.

Le texte ne visait que les donations constatées par un acte authentique signé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015, sous condition d'un engagement du donataire de construire un logement neuf dans un délai de 4 ans. L'exonération s'appliquait dans la limite de 100 000 € en ligne directe, avec des plafonds dégressifs selon le lien de parenté.

Comme l'acte de donation devait être signé en 2015, aucune donation réalisée aujourd'hui ne peut en bénéficier. L'article demeure dans le code (il n'a pas été formellement abrogé), mais sa fenêtre d'application est fermée depuis le 1er janvier 2016. Le texte consultable sur Légifrance ne laisse aucun doute sur la période concernée : le présenter comme un avantage actuel est une erreur fréquente.

Le régime applicable en 2026 pour donner un terrain à bâtir

En 2026, la donation d'un terrain à bâtir relève du droit commun des donations. Aucune exonération propre au foncier à bâtir n'existe : ce sont les abattements classiques qui s'appliquent, selon le lien de parenté (art. 779 du CGI) :

• 100 000 € par enfant et par parent (art. 779 I)
• 31 865 € par petit-enfant
• 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS
• 15 932 € entre frères et sœurs

Ces abattements se reconstituent tous les 15 ans. Au-delà, les droits suivent le barème progressif de l'article 777 du CGI (de 5 % à 45 % en ligne directe). La donation d'un terrain étant une mutation immobilière, elle doit obligatoirement être passée par acte notarié.

Réduire les droits : démembrement et donation-partage

Deux leviers de droit commun permettent d'alléger la facture :

• La donation en démembrement : en ne transmettant que la nue-propriété du terrain (l'usufruit étant conservé), l'assiette taxable est réduite à la valeur de la nue-propriété, calculée selon le barème de l'article 669 du CGI en fonction de l'âge du donateur.
• La donation-partage : elle fige la valeur du bien au jour de la donation, ce qui évite sa réévaluation lors du règlement de la succession.

Financer une construction : le don de 100 000 € (art. 790 A bis)

Un dispositif voisin, souvent confondu avec l'ancien article 790 H, existe bien en 2026 : l'article 790 A bis du CGI. Il exonère les dons de sommes d'argent jusqu'à 100 000 € par donateur, lorsque l'argent sert à financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf affecté à la résidence principale, ou des travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif est temporaire (en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026).

Attention à ne pas les confondre : l'article 790 A bis porte sur un don d'argent destiné à bâtir ou acheter un logement, et non sur la donation du terrain lui-même. Il peut toutefois compléter une transmission de foncier. Les conditions détaillées figurent sur la page don exonéré pour logement neuf ou rénovation.

Frais et formalités

La donation d'un terrain à bâtir passe obligatoirement par un notaire. Aux éventuels droits de donation s'ajoutent les émoluments du notaire (calculés sur la valeur en pleine propriété du bien), la taxe de publicité foncière (0,60 %), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et la TVA sur les émoluments. Le détail figure dans le guide de la donation immobilière.

Stratégie d'anticipation

Donner un terrain à bâtir reste un outil de transmission pertinent, même sans exonération spécifique :

• Le terrain est transmis à sa valeur de terrain nu, avant construction, donc à un coût fiscal réduit.
• La plus-value liée à la future construction échappe aux droits de donation, puisqu'elle naît après la transmission.
• Le renouvellement des abattements tous les 15 ans permet d'étaler la transmission dans le temps.

Pour chiffrer votre situation, utilisez le simulateur ou faites le point avec votre notaire.