Donner 100 000 € pour un logement neuf ou des travaux : exonéré jusqu'en 2026 ?
Un dispositif temporaire exonère les dons familiaux de somme d'argent jusqu'à 100 000 € par donateur (300 000 € par bénéficiaire), si l'argent finance un logement neuf ou une rénovation énergétique, avant le 31 décembre 2026. Conditions exactes et calcul.
La réponse directe : 100 000 € exonérés, sous condition d'usage et de délai
Depuis le 15 février 2025 et jusqu'au 31 décembre 2026, un don de somme d'argent consenti à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant (ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce) est exonéré de droits de donation dans la double limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire. C'est l'article 790 A bis du CGI, créé par la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127, art. 71).
L'exonération est conditionnée à l'usage: la somme doit financer soit l'achat d'un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement), soit des travaux de rénovation énergétiquede l'habitation principale. Elle n'est pas un abattement de plus à dépenser librement : sans affectation dans les 6 mois et sans conservation du logement pendant 5 ans, l'exonération est remise en cause.
100 000 €
Par donateur et par bénéficiaire
300 000 €
Plafond global par bénéficiaire
31/12/2026
Date limite du don
5 ans
Conservation du logement
Qui peut donner, qui peut recevoir
Le don exonéré de l'art. 790 A bis suit une logique familiale descendante. Le donateur peut consentir le don à son enfant, son petit-enfant ou son arrière-petit-enfant. Ce n'est qu'à défaut d'une telle descendance que le don peut être fait à un neveu ou une nièce.
Deux précisions importantes. Premièrement, le don doit porter sur une somme d'argent en pleine propriété: un don limité à la nue-propriété, ou un don de bien (immeuble, titres), n'entre pas dans le dispositif. Deuxièmement, contrairement au don familial classique de l'art. 790 G (qui exige un donateur de moins de 80 ans), l'art. 790 A bis ne pose aucune condition d'âge du donateur. Un grand-parent de 85 ans peut donc l'utiliser au profit d'un petit-enfant.
Le plafond se lit à deux niveaux: 100 000 € pour un couple donateur-bénéficiaire donné, et 300 000 € au total reçu par un même bénéficiaire, tous donateurs confondus. Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d'un grand-parent : 300 000 € exonérés au titre du 790 A bis, plafond global atteint.
Les deux usages éligibles (et un seul)
L'argent reçu doit servir à l'un de ces deux usages, et à rien d'autre :
- Acquisition d'un logement neufou en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le logement doit être affecté à la résidence principale du bénéficiaire, ou loué à usage d'habitation principale d'un locataire.
- Travaux de rénovation énergétiquede l'habitation principale du bénéficiaire : les travaux et dépenses éligibles à MaPrimeRénov'(prime prévue au II de l'art. 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019).
L'exonération vise l'acquisition dans le neuf ou en VEFA ou les travaux de rénovation énergétique: c'est le périmètre de l'art. 790 A bis du CGI dans sa version applicable (dispositif en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026). Le ministère de la Transition écologique présente les deux dispositifs d'exonération pour les projets immobiliers. Pour le détail des autres mesures de la loi de finances 2026 touchant la donation et la succession, voir notre page dédiée aux changements de la loi de finances 2026.
Pas de double aide sur la même dépense
L'exonération ne s'applique pas aux dépenses de travaux pour lesquelles le bénéficiaire a déjà bénéficié de MaPrimeRénov' ou d'un crédit d'impôt pour ces mêmes travaux. On ne peut donc pas faire financer par le don exonéré une dépense déjà couverte par une aide publique. Il faut arbitrer dépense par dépense : aide publique ou don exonéré, pas les deux sur la même facture.
Délai d'affectation et conservation 5 ans
Le bénéficiaire ne dispose pas indéfiniment des fonds. Il doit les affecter à l'usage éligible au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement. Un don versé le 10 mars 2026 doit donc être affecté au plus tard le 30 septembre 2026.
L'exonération est ensuite conditionnée à une conservation de 5 ans :
- Logement acquis neuf ou en VEFA: conservé comme résidence principale du bénéficiaire (ou loué à usage d'habitation principale) pendant 5 ans à compter de la date d'acquisition ou de l'achèvement.
- Logement rénové: affecté à l'habitation principale du bénéficiaire pendant 5 ans à compter de l'achèvement des travaux.
Si cette obligation de conservation n'est pas respectée (revente, changement d'affectation avant 5 ans), l'exonération est remise en cause et les droits deviennent exigibles. Le dispositif vise un usage durable du logement, pas une opération de court terme.
Échéance ferme : le don doit être consenti avant le 31 décembre 2026
Don exonéré logement (790 A bis) vs abattement (779) vs don familial (790 G)
| Critère | 790 A bis | Art. 779 | Art. 790 G |
|---|---|---|---|
| Montant exonéré | 100 000 € / donateur, 300 000 € / bénéficiaire | 100 000 € (parent → enfant) | 31 865 € |
| Condition d'usage | Logement neuf ou rénovation énergétique | Aucune (libre) | Aucune (libre) |
| Condition d'âge du donateur | Aucune | Aucune | Moins de 80 ans |
| Durée | Temporaire (15/02/2025 → 31/12/2026) | Permanent, par période de 15 ans | Permanent, par période de 15 ans |
| Cumulable entre eux | Oui, avec 779 et 790 G | Oui | Oui |
Sources : art. 790 A bis CGI (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), art. 779 CGI, art. 790 G CGI. Le don familial 790 G suppose un bénéficiaire majeur (descendant, ou à défaut neveu/nièce). Données 2026 vérifiées (impots.gouv.fr, BOFiP, Légifrance).
Cumul avec les autres dispositifs
L'intérêt majeur de l'art. 790 A bis est qu'il s'ajoute aux dispositifs permanents, sans les consommer :
- Abattement art. 779: 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, sans condition d'usage.
- Don familial art. 790 G : 31 865 € de somme d'argent, donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur, renouvelable tous les 15 ans, sans condition d'usage.
- Abattement handicap : 159 325 € supplémentaires si le bénéficiaire est en situation de handicap (art. 779 II CGI).
Ces dispositifs étant cumulables, le don 790 A bis permet de faire passer une transmission de plusieurs centaines de milliers d'euros en franchise totale, à condition de respecter l'affectation logement ou travaux. Le détail de tous les seuils figure sur la page tous les abattements 2026, et le cadre général de la donation sur le guide complet de la donation.
Un cas pratique chiffré
Situation: Hélène, 64 ans, veut aider sa fille Camille à acheter un appartement neuf (VEFA) destiné à sa résidence principale. Camille a aussi un projet de travaux de rénovation énergétique sur un autre logement qu'elle occupe en attendant la livraison.
- Hélène donne 100 000 € à Camille en avril 2026, déclaré via le formulaire 2735 (en ligne).
- Au titre de l'art. 790 A bis : 100 000 € exonérés, car affectés au logement neuf et aux travaux éligibles dans les 6 mois.
- En complément, Hélène mobilise l'abattement parent-enfant de 100 000 € (art. 779) et le don familial de 31 865 € (art. 790 G) pour une autre somme, librement utilisable.
- Total transmissible sans aucun droit : 100 000 € (790 A bis) + 100 000 € (779) + 31 865 € (790 G) = 231 865 €, en respectant les conditions propres à chaque dispositif.
Le père de Camille peut faire de même de son côté : le plafond 790 A bis de Camille reste limité à 300 000 € tous donateurs confondus. Pour estimer précisément les droits selon votre configuration (montant, lien de parenté, démembrement éventuel), utilisez le simulateur de donation.
Bien documenter l'affectation des fonds
En cas de contrôle, le bénéficiaire doit pouvoir prouver l'affectation de la somme à l'usage éligible dans le délai de 6 mois : conservez l'acte d'achat, les factures de travaux, et le lien entre le virement reçu et la dépense engagée. La déclaration de don (formulaire 2735) reste obligatoire même si l'exonération est totale.
Estimez les droits de votre donation
Notre simulateur calcule les droits selon le lien de parenté, le montant et l'âge du donateur, et intègre les abattements applicables. Résultat immédiat, gratuit, sans inscription.
Questions fréquentes sur le don exonéré logement et rénovation
Les informations présentées sur cette page sont à caractère général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Elles sont vérifiées auprès de sources officielles (Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr) mais ne sauraient se substituer à l'avis du professionnel adapté à votre situation : un notaire pour les actes (donation, testament, règlement de succession), un conseiller en gestion de patrimoine pour une stratégie d'anticipation, un avocat fiscaliste en cas de contentieux. Données fiscales en vigueur au 1er janvier 2026.