Nue-Propriété : Droit de Disposer sans Jouir du Bien | Succession

Définition juridique de la nue-propriété

La nue-propriété est l'un des deux éléments issus du démembrement de propriété. Le droit de propriété se décompose en trois attributs :

• L'usus (droit d'usage) et le fructus (droit aux revenus) : détenus par l'usufruitier
• L'abusus (droit de disposer du bien) : détenu par le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est le propriétaire juridique du bien. Il est inscrit comme tel au fichier immobilier et au cadastre. Mais tant que l'usufruit existe, il ne peut ni habiter le bien, ni le louer, ni en percevoir les revenus.

Comment acquiert-on la nue-propriété ?

La nue-propriété peut être acquise de plusieurs manières :

• Par donation : un parent donne la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit. C'est le schéma classique de la donation en démembrement
• Par succession : lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité, les enfants reçoivent la nue-propriété
• Par achat : il est possible d'acheter la nue-propriété d'un bien (immobilier, SCPI). Le prix est décoté par rapport à la pleine propriété
• Par testament : le testateur peut léguer la nue-propriété à une personne et l'usufruit à une autre

Valeur fiscale de la nue-propriété

La valeur de la nue-propriété est déterminée par le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété est valorisée :

• Usufruitier de 51 à 60 ans : nue-propriété = 50 % de la pleine propriété
• Usufruitier de 61 à 70 ans : nue-propriété = 60 %
• Usufruitier de 71 à 80 ans : nue-propriété = 70 %

Ce barème sert de base au calcul des droits de mutation lors d'une donation ou d'une succession.

Droits et obligations du nu-propriétaire

Droits

• Vendre la nue-propriété (sans l'accord de l'usufruitier, sauf convention contraire)
• Hypothéquer la nue-propriété
• Surveiller la bonne conservation du bien par l'usufruitier
• Exiger de l'usufruitier un inventaire et une caution (articles 600-601 du Code civil)

Obligations

• Supporter les grosses réparations (article 606 du Code civil : murs de soutènement, voûtes, toiture, charpente)
• Ne pas entraver la jouissance de l'usufruitier

Le nu-propriétaire ne paie en principe ni taxe foncière, ni taxe d'habitation, ni charges courantes. Ces charges incombent à l'usufruitier.

L'avantage fiscal majeur : la reconstitution gratuite

C'est le principal intérêt du démembrement dans une stratégie de transmission patrimoniale :

• Lors de la donation de la nue-propriété, les droits ne portent que sur la fraction nue-propriété (par exemple 50 % pour un donateur de 55 ans)
• Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère l'usufruit et devient plein propriétaire sans aucun droit de succession
• La plus-value réalisée entre la donation et le décès échappe totalement à l'impôt sur les successions

Exemple chiffré

Un père de 58 ans donne la nue-propriété d'un appartement valant 500 000 EUR à son fils unique :

• Valeur de la nue-propriété (barème 669) : 250 000 EUR (50 %)
• Abattement parent-enfant : 100 000 EUR
• Base taxable : 150 000 EUR
• Droits de donation : environ 28 194 EUR

Si le père avait attendu son décès (20 ans plus tard, bien valorisé à 700 000 EUR), les droits auraient été calculés sur 700 000 - 100 000 = 600 000 EUR, soit environ 138 194 EUR. L'économie est considérable.

Nue-propriété et SCPI

L'achat de parts de SCPI en nue-propriété est une stratégie de plus en plus populaire :

• Prix décoté : l'investisseur achète la nue-propriété avec une décote de 20 à 40 % selon la durée du démembrement
• Pas de revenus fonciers à déclarer pendant la période de démembrement
• Pas d'IFI : seul l'usufruitier déclare les parts à l'IFI
• À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire perçoit 100 % des loyers sur un bien acquis avec une forte décote