Pleine Propriété : Réunion de l'Usufruit et de la Nue-Propriété | Succession

Les trois attributs de la pleine propriété

Le droit de propriété, défini par l'article 544 du Code civil, confère à son titulaire le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Il se décompose en trois prérogatives :

• L'usus : le droit d'utiliser le bien (habiter, conduire, exploiter)
• Le fructus : le droit de percevoir les revenus du bien (loyers, récoltes, dividendes)
• L'abusus : le droit de disposer du bien (vendre, donner, détruire, hypothéquer)

Lorsqu'une seule personne détient ces trois attributs, elle est plein propriétaire. C'est la situation la plus courante et la plus complète.

Le démembrement : scinder la pleine propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts :

• L'usufruit (usus + fructus) : attribué à l'usufruitier
• La nue-propriété (abusus) : attribuée au nu-propriétaire

Ce démembrement peut résulter d'une donation, d'un testament, d'une succession (option du conjoint survivant pour l'usufruit) ou d'un contrat.

La reconstitution de la pleine propriété

La pleine propriété se reconstitue lorsque les deux droits (usufruit et nue-propriété) se retrouvent réunis sur une même personne. On parle de consolidation. Elle peut intervenir :

• Au décès de l'usufruitier : c'est le cas le plus fréquent. Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété
• Par renonciation : l'usufruitier abandonne volontairement son droit
• Par rachat : le nu-propriétaire acquiert l'usufruit (ou inversement)
• Par expiration du terme : si l'usufruit est temporaire

Fiscalité de la reconstitution

L'enjeu fiscal est considérable :

• Au décès de l'usufruitier, la reconstitution de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire est totalement exonérée de droits de succession (article 1133 du CGI)
• En revanche, si la reconstitution résulte d'un rachat d'usufruit entre vifs, elle est soumise aux droits de mutation
• Si l'usufruitier renonce à son usufruit au profit du nu-propriétaire, cette renonciation peut être requalifiée en donation et taxée comme telle

C'est cette exonération au décès qui fait du démembrement un outil central de la planification successorale.

Pleine propriété et succession

En matière de succession, la question de la pleine propriété se pose principalement dans deux situations :

Le choix du conjoint survivant

Face aux enfants communs, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité ou le quart en pleine propriété. L'option pour la pleine propriété donne un droit définitif mais limité (25 %), tandis que l'usufruit porte sur 100 % mais s'éteint au décès du conjoint.

La conversion de l'usufruit

Les héritiers nus-propriétaires peuvent demander la conversion de l'usufruit du conjoint en rente viagère ou en capital (article 759 du Code civil), ce qui leur restitue la pleine propriété des biens contre une compensation financière.

Implications pratiques

La pleine propriété présente des avantages en termes de gestion :

• Liberté totale : vente, donation, mise en location sans l'accord de personne
• Crédit immobilier : les banques préfèrent un bien en pleine propriété comme garantie
• Valorisation maximale : un bien en pleine propriété se vend au prix du marché, sans décote

À l'inverse, un bien démembré subit une décote à la vente si usufruit et nue-propriété sont cédés séparément.