Usufruit : Droit d'Usage et de Jouissance d'un Bien | Succession

Qu'est-ce que l'usufruit ?

L'usufruit est un droit réel portant sur un bien appartenant à autrui. Il confère à son titulaire (l'usufruitier) deux prérogatives fondamentales :

• L'usus : le droit d'utiliser le bien (habiter le logement, conduire le véhicule)
• Le fructus : le droit d'en percevoir les fruits (loyers, récoltes, intérêts, dividendes)

En revanche, l'usufruitier ne dispose pas de l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien (le vendre, le donner ou le détruire). Ce droit appartient au nu-propriétaire.

La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété reconstitue la pleine propriété. On parle de démembrement de propriété lorsque ces deux droits sont séparés entre des personnes distinctes.

Comment naît l'usufruit ?

L'usufruit peut être constitué de plusieurs manières :

• Par la loi : le conjoint survivant bénéficie d'un usufruit sur la totalité de la succession en présence d'enfants communs (article 757 du Code civil), sauf disposition testamentaire contraire
• Par donation : le propriétaire peut donner la nue-propriété en conservant l'usufruit. C'est le mécanisme de la donation en démembrement, un outil central de la transmission patrimoniale
• Par testament : le testateur peut léguer l'usufruit d'un bien à une personne et la nue-propriété à une autre
• Par convention : un contrat entre vifs peut constituer un usufruit temporaire (bail emphytéotique, par exemple)

Droits et obligations de l'usufruitier

Ce que l'usufruitier peut faire

• Habiter le bien ou le mettre en location
• Percevoir tous les revenus (loyers, dividendes, intérêts)
• Effectuer les réparations d'entretien (article 605 du Code civil)
• Céder son usufruit (sauf clause d'inaliénabilité)

Ce que l'usufruitier ne peut pas faire

• Vendre le bien en pleine propriété sans l'accord du nu-propriétaire
• Modifier la destination du bien (transformer un logement en commerce)
• Négliger l'entretien courant du bien

Les grosses réparations (article 606 du Code civil : murs, voûtes, toiture, charpente) incombent au nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier.

Barème fiscal de l'usufruit (article 669 CGI)

Pour le calcul des droits de succession et de donation, la valeur de l'usufruit est déterminée selon un barème forfaitaire fondé sur l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission :

Usufruit et succession : le rôle clé du conjoint survivant

En présence d'enfants communs, le conjoint survivant a le choix entre :

• L'usufruit de la totalité de la succession (option par défaut)
• Le quart en pleine propriété

En présence d'enfants d'un autre lit, le conjoint ne peut recevoir que le quart en pleine propriété (article 757 du Code civil).

L'option pour l'usufruit universel est souvent privilégiée car elle permet au conjoint de conserver le logement familial et tous les revenus du patrimoine, tout en préservant la transmission aux enfants au second décès, sans droits de succession supplémentaires.

L'usufruit comme outil d'optimisation fiscale

Le démembrement de propriété constitue l'un des leviers les plus puissants de la stratégie de transmission :

• Donation de la nue-propriété : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la pleine propriété). Plus le donateur est jeune, plus la décote est importante
• Reconstitution gratuite : au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit de succession (article 1133 du CGI)
• Valorisation dans le temps : si le bien prend de la valeur entre la donation et le décès, cette plus-value échappe totalement aux droits de succession

Un parent de 55 ans qui donne la nue-propriété d'un bien valant 400 000 EUR ne transmet fiscalement que 200 000 EUR (50 % de la valeur). Si l'abattement de 100 000 EUR par enfant est disponible, les droits sont calculés sur 100 000 EUR seulement.

Extinction de l'usufruit

L'usufruit prend fin dans les cas suivants (article 617 du Code civil) :

• Décès de l'usufruitier : cause la plus fréquente
• Expiration du terme : pour un usufruit temporaire (30 ans maximum pour une personne morale)
• Consolidation : réunion de l'usufruit et de la nue-propriété sur la même tête
• Non-usage pendant 30 ans
• Renonciation de l'usufruitier
• Perte totale du bien