Viager : vente avec rente viagere et consequences successorales

Qu'est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager est un contrat de vente immobiliere aleatoire regi par les articles 1968 a 1983 du Code civil. Le prix de vente est constitue de :

• Le bouquet : un capital verse au moment de la vente (generalement 20 a 30 % de la valeur du bien)
• La rente viagere : un versement periodique (mensuel ou trimestriel) jusqu'au deces du vendeur

Le caractere aleatoire est essentiel : ni l'acquereur ni le vendeur ne savent au moment de la vente combien sera effectivement paye. Le contrat est nul si le vendeur decede dans les 20 jours suivant la signature.

Viager occupe et viager libre

Viager occupe (le plus courant)

Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) ou un usufruit sur le bien. Il continue d'y habiter jusqu'a son deces. L'acquereur ne peut utiliser le bien qu'a l'extinction du droit du vendeur. Le prix tient compte de cette decote d'occupation.

Viager libre

L'acquereur dispose immediatement du bien (peut l'habiter ou le louer). Le prix est donc plus eleve car il n'y a pas de decote d'occupation.

Impact successoral du viager

La vente en viager a des consequences majeures sur la succession du vendeur :

• Le bien sort du patrimoine du vendeur des la signature de l'acte
• Au deces, les heritiers ne recoivent ni le bien ni la rente (qui s'eteint)
• Seul le bouquet non depense et l'eventuelle epargne constituee avec les rentes entrent dans la succession

Attention au viager entre proches

La vente en viager a un heritier presomptif (enfant, petit-enfant) est soumise a un examen tres strict de l'administration fiscale. Si le prix est manifestement sous-evalue, l'operation peut etre requalifiee en donation deguisee et soumise aux droits de mutation a titre gratuit.

Calcul du prix en viager

Le montant de la rente viagere depend de :

• La valeur venale du bien (estimation de marche)
• L'age du vendeur (tables de mortalite)
• Le type de viager (occupe ou libre)
• Le montant du bouquet (plus le bouquet est eleve, plus la rente est faible)

Fiscalite du viager

Pour le vendeur :

• Le bouquet est exonere d'impot sur la plus-value si le bien est sa residence principale
• La rente est partiellement imposable a l'impot sur le revenu : la fraction imposable depend de l'age du credirentier au premier versement (30 % si plus de 70 ans)

Pour l'acquereur :

• Les droits de mutation a titre onereux (~5,8 %) sont calcules sur la valeur totale du bien (bouquet + rentes capitalisees)
• La rente n'est pas deductible de ses revenus