Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et transmission
Définition
Barème fiscal du démembrement (art. 669 du CGI)
Valeur de l'usufruit
- Moins de 21 ans
- 90 %
- 21 à 30 ans
- 80 %
- 31 à 40 ans
- 70 %
- 41 à 50 ans
- 60 %
- 51 à 60 ans
- 50 %
- 61 à 70 ans
- 40 %
- 71 à 80 ans
- 30 %
- 81 à 90 ans
- 20 %
- 91 ans et plus
- 10 %
Valeur de la nue-propriété
- Moins de 21 ans
- 10 %
- 21 à 30 ans
- 20 %
- 31 à 40 ans
- 30 %
- 41 à 50 ans
- 40 %
- 51 à 60 ans
- 50 %
- 61 à 70 ans
- 60 %
- 71 à 80 ans
- 70 %
- 81 à 90 ans
- 80 %
- 91 ans et plus
- 90 %
Ce barème sert au calcul des droits de donation. Pour le calcul économique réel, on utilise un barème viager fondé sur l'espérance de vie. Calculer la valeur démembrée de votre bien.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est la division du droit de propriété en deux attributs distincts prévus par les articles 578 et suivants du Code civil :
- L'usufruit (usus + fructus) : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, intérêts, dividendes)
- La nue-propriété (abusus) : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner), mais sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus
À l'extinction de l'usufruit (généralement au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété par le mécanisme du remembrement, sans impôt supplémentaire.
Intérêt fiscal du démembrement
L'avantage fiscal du démembrement repose sur un principe simple : on ne paie des droits de mutation que sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété. Or la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI.
Plus le donateur est jeune, plus l'usufruit est valorisé et moins la nue-propriété coûte en droits de donation. C'est pourquoi le démembrement est d'autant plus efficace qu'il est réalisé tôt.
Applications pratiques
Donation de la nue-propriété
La donation en démembrement permet au parent de donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Il continue à :
- Habiter le bien (s'il s'agit de sa résidence)
- Percevoir les loyers (s'il est loué)
- Encaisser les revenus financiers (pour un portefeuille démembré)
Au décès du parent, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
Démembrement de parts de SCI
La donation de la nue-propriété de parts de SCI combine deux avantages : la décote de parts (illiquidité, clause d'agrément) et la valorisation réduite de la nue-propriété.
Démembrement d'assurance-vie
La clause bénéficiaire d'une assurance-vie peut être démembrée entre conjoint (usufruitier) et enfants (nus-propriétaires). Le conjoint reçoit le capital en quasi-usufruit, les enfants disposant d'une créance de restitution.
Obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire
- Usufruitier : entretien courant, petites réparations, paiement de la taxe foncière et de l'impôt sur les revenus
- Nu-propriétaire : grosses réparations (article 606 du Code civil), sauf convention contraire
Démembrement et IFI
Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien dans son patrimoine. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, ce qui constitue un avantage supplémentaire.
Combiner démembrement et abattements
Appliquez cette notion à votre situation
Estimez vos droits de succession ou de donation. Gratuit, sans inscription, résultat immédiat.