Remembrement : réunion de l'usufruit et de la nue-propriété

Qu'est-ce que le remembrement ?

Le remembrement est l'inverse du démembrement. Il désigne la reconstitution de la pleine propriété par la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété en une seule main. Le terme juridique exact est la consolidation de la propriété.

Le remembrement est un événement majeur en matière successorale car il intervient le plus souvent au décès de l'usufruitier, permettant au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire.

Les causes du remembrement

Extinction de l'usufruit par décès

C'est le cas le plus fréquent. L'usufruit est un droit viager qui s'éteint au décès de l'usufruitier (article 617 du Code civil). À ce moment, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire.

Renonciation à l'usufruit

L'usufruitier peut renoncer volontairement à son usufruit au profit du nu-propriétaire. Cette renonciation doit être constatée par acte notarié si elle porte sur un bien immobilier. Attention : elle peut être requalifiée en donation taxable si elle est faite dans un but de transmission.

Écoulement du terme

Si l'usufruit a été constitué pour une durée déterminée (usufruit temporaire), le remembrement intervient à l'échéance du terme fixé.

Non-usage pendant 30 ans

L'usufruit s'éteint par le non-usage pendant 30 ans consécutifs (article 617 du Code civil). Ce cas est rare en pratique.

Réunion dans la même personne

Si l'usufruitier achète la nue-propriété (ou inversement), les deux droits se réunissent mécaniquement.

Fiscalité du remembrement

Remembrement par décès : pas d'impôt

Lorsque le remembrement résulte de l'extinction naturelle de l'usufruit au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire ne paie aucun droit de succession, ni aucune taxe sur la valeur de l'usufruit qui lui revient (article 1133 du CGI). C'est l'intérêt fondamental du démembrement comme outil de transmission.

Remembrement par renonciation

Si l'usufruitier renonce à son usufruit à titre gratuit, l'administration fiscale peut requalifier la renonciation en donation de l'usufruit soumise aux droits de mutation à titre gratuit. La valorisation de l'usufruit renoncé est calculée selon le barème de l'article 669 du CGI.

Remembrement par acquisition

Si le nu-propriétaire rachète l'usufruit (ou inversement), l'opération est soumise aux droits de mutation à titre onéreux sur la valeur de l'usufruit ou de la nue-propriété acquise.

Remembrement et assurance-vie

Dans le cas d'une clause bénéficiaire démembrée, le remembrement intervient au décès du conjoint usufruitier. Les enfants nus-propriétaires récupèrent alors le capital en pleine propriété grâce à la créance de restitution qu'ils détiennent au titre du quasi-usufruit.

Formalités après le remembrement

Pour les biens immobiliers, le remembrement au décès doit être publié à la publicité foncière via une attestation notariée. Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire doit également :

• Mettre à jour la taxe foncière à son nom
• Déclarer le bien dans son IFI en pleine propriété s'il est assujetti