Viager : définition juridique du contrat de vente aléatoire (art. 1968 CC)

Qu'est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager est un contrat de vente immobilière aléatoire régi par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Le prix de vente est constitué de :

• Le bouquet : un capital versé au moment de la vente (généralement 20 à 30 % de la valeur du bien)
• La rente viagère : un versement périodique (mensuel ou trimestriel) jusqu'au décès du vendeur

Le caractère aléatoire est essentiel : ni l'acquéreur ni le vendeur ne savent au moment de la vente combien sera effectivement payé. Le contrat est nul si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature.

Viager occupé et viager libre

Viager occupé (le plus courant)

Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) ou un usufruit sur le bien. Il continue d'y habiter jusqu'à son décès. L'acquéreur ne peut utiliser le bien qu'à l'extinction du droit du vendeur. Le prix tient compte de cette décote d'occupation.

Viager libre

L'acquéreur dispose immédiatement du bien (peut l'habiter ou le louer). Le prix est donc plus élevé car il n'y a pas de décote d'occupation.

Impact successoral du viager

La vente en viager a des conséquences majeures sur la succession du vendeur :

• Le bien sort du patrimoine du vendeur dès la signature de l'acte
• Au décès, les héritiers ne reçoivent ni le bien ni la rente (qui s'éteint)
• Seul le bouquet non dépensé et l'éventuelle épargne constituée avec les rentes entrent dans la succession

Attention au viager entre proches

La vente en viager à un héritier présomptif (enfant, petit-enfant) est soumise à un examen très strict de l'administration fiscale. Si le prix est manifestement sous-évalué, l'opération peut être requalifiée en donation déguisée et soumise aux droits de mutation à titre gratuit.

Calcul du prix en viager

Le montant de la rente viagère dépend de :

• La valeur vénale du bien (estimation de marché)
• L'âge du vendeur (tables de mortalité)
• Le type de viager (occupé ou libre)
• Le montant du bouquet (plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible)

Fiscalité du viager

Pour le vendeur :

• Le bouquet est exonéré d'impôt sur la plus-value si le bien est sa résidence principale
• La rente est partiellement imposable à l'impôt sur le revenu : la fraction imposable dépend de l'âge du crédirentier au premier versement (30 % si plus de 70 ans)

Pour l'acquéreur :

• Les droits de mutation à titre onéreux (~5,8 %) sont calculés sur la valeur totale du bien (bouquet + rentes capitalisées)
• La rente n'est pas déductible de ses revenus