Démembrement viager ou temporaire : lequel choisir ?

Deux formes de démembrement

Le démembrement de propriété peut être constitué pour une durée indéterminée (viager, lié à la vie de l'usufruitier) ou pour une durée déterminée (temporaire). Chacune répond à des objectifs patrimoniaux différents et obéit à un barème fiscal propre.

Le démembrement viager

L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier. C'est la forme la plus courante en matière de transmission patrimoniale.

Valorisation fiscale (article 669 I du CGI)

La valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la constitution ou de la transmission. Le barème est fixé par tranches de 10 ans :

• Moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
• De 51 à 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
• De 71 à 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
• Plus de 91 ans : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %

Avantages

• Protection à vie : l'usufruitier conserve l'usage et les revenus jusqu'à son décès
• Reconstitution gratuite : au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits
• Plus-value exonérée : la valorisation du bien entre la donation et le décès échappe à la fiscalité

Le démembrement temporaire

L'usufruit temporaire est constitué pour une durée fixe (5, 10, 15, 20 ans...). Il s'éteint à l'échéance prévue, indépendamment du décès de l'usufruitier.

Valorisation fiscale (article 669 II du CGI)

La valeur de l'usufruit temporaire est fixée à 23 % par tranche de 10 ans de durée restante :

• Jusqu'à 10 ans : usufruit 23 %, nue-propriété 77 %
• De 10 à 20 ans : usufruit 46 %, nue-propriété 54 %
• De 20 à 30 ans : usufruit 69 %, nue-propriété 31 %

Ce barème est indépendant de l'âge de l'usufruitier.

Comparaison des stratégies

Pour la transmission aux enfants

Le démembrement viager est le choix naturel lorsque l'objectif est de transmettre un bien tout en conservant l'usage à vie. Le parent donne la nue-propriété, conserve l'usufruit viager, et les enfants récupèrent la pleine propriété au décès.

Pour le transfert temporaire de revenus

Le démembrement temporaire est adapté lorsque l'objectif est de transférer les revenus d'un bien à un enfant pendant une durée déterminée (par exemple, pendant ses études ou pour l'aider à démarrer dans la vie), sans se dessaisir définitivement du bien.

Pour l'optimisation de l'IFI

Le démembrement temporaire permet de sortir un bien immobilier de l'assiette IFI du donateur : c'est l'usufruitier temporaire (l'enfant) qui déclare la valeur en pleine propriété. Le donateur (nu-propriétaire) n'a rien à déclarer.

Quelle valorisation est la plus avantageuse ?

La réponse dépend de l'âge du donateur :

• Donateur de 55 ans : usufruit viager = 50 %, usufruit temporaire 20 ans = 46 %. La NP vaut 50 % en viager contre 54 % en temporaire : le viager est plus avantageux fiscalement pour la donation de NP (base taxable plus faible)
• Donateur de 65 ans : usufruit viager = 40 %, usufruit temporaire 10 ans = 23 %. La NP vaut 60 % en viager contre 77 % en temporaire : le viager est nettement plus avantageux pour la donation de NP
• Donateur de 45 ans : usufruit viager = 60 %, usufruit temporaire 20 ans = 46 %. La NP vaut 40 % en viager contre 54 % en temporaire : le viager est beaucoup plus avantageux pour la donation de NP

En résumé : pour un même bien, le viager est généralement plus avantageux fiscalement pour la donation de la nue-propriété (car la nue-propriété vaut moins). Le temporaire est plus avantageux pour la donation de l'usufruit (car l'usufruit vaut moins).

Précautions et limites

Démembrement viager

• Le nu-propriétaire est « bloqué » jusqu'au décès de l'usufruitier (pas de date de fin connue)
• Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 606 du Code civil)
• La vente du bien nécessite l'accord des deux parties

Démembrement temporaire

• Risque d'abus de droit si l'opération est purement fiscale (sortie d'IFI sans transfert réel de revenus)
• L'usufruitier temporaire supporte l'impôt sur les revenus fonciers générés pendant la durée de l'usufruit
• Au terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété : il faut anticiper le retour du bien dans son patrimoine IFI