Comment est évalué l'usufruit temporaire pour les droits de donation ?

L'usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans (art. 669 II du CGI). Ce barème est indépendant de l'âge du donateur, contrairement à l'usufruit viager (art. 669 I). Exemple : un usufruit de 15 ans = 46 % (2 tranches entamées). Calculer la valeur d'un démembrement .

L'usufruit temporaire permet-il de réduire l'IFI ?

Oui, c'est l'un des principaux leviers. L'article 968 du CGI prévoit que l' usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI. En donnant l'usufruit temporaire d'un bien immobilier à un enfant (ou un organisme), le donateur cesse d'être usufruitier et sort le bien de son assiette IFI . L'enfant bénéficiaire, souvent en dessous du seuil IFI (1,3 M EUR), ne paie rien. IFI et transmission .

Quelle différence entre usufruit temporaire et usufruit viager ?

L'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier et est évalué selon l'âge du donateur (art. 669 I CGI, de 10 % à 90 %). L'usufruit temporaire a une durée fixe (10, 15, 20 ans) et vaut 23 % par tranche de 10 ans (art. 669 II). L'usufruit temporaire est plus prévisible et souvent plus avantageux pour les donateurs jeunes (moins de 51 ans).

Peut-on donner l'usufruit temporaire d'un bien à ses enfants ?

Oui. C'est une stratégie courante : le parent donne l'usufruit temporaire (ex. 10 ans) d'un bien locatif à un enfant. L'enfant perçoit les loyers pendant la durée fixée, ce qui est idéal pour financer des études ou un premier achat. Le parent conserve la nue-propriété et récupère la pleine propriété automatiquement à l'expiration. Les droits de donation sont calculés sur 23 % de la valeur (10 ans), avec l'abattement de 100 000 EUR .

L'administration peut-elle requalifier un usufruit temporaire ?

Oui. Si la durée de l'usufruit temporaire dépasse l'espérance de vie statistique du donateur, l'administration fiscale peut requalifier l'opération en usufruit viager et appliquer le barème de l'art. 669 I (plus élevé). Exemple : un usufruit temporaire de 30 ans pour un donateur de 75 ans sera probablement requalifié. Les tables de mortalité INSEE servent de référence.

Donner l'usufruit temporaire d'un bien : combien ça coûte ?

23 % de la valeur par tranche de 10 ans (art. 669 II CGI) : l'usufruit temporaire offre un barème prévisible, indépendant de l'âge. Levier d'optimisation IFI et de transmission de revenus à vos enfants.

Calculer la valeur d'un démembrement Comparer avec l'usufruit viager

SourcesArt. 669 II CGIArt. 968 CGI (IFI)BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10Service-public.fr

Mis à jour le 2 avril 2026

23 %

Valeur de l'usufruit par tranche de 10 ans

100 000 EUR

Abattement parent-enfant applicable

0 EUR

IFI sur le bien après donation d'usufruit

Barème de l'usufruit temporaire (art. 669 II CGI)

Évaluation forfaitaire, indépendante de l'âge du donateur

Durée de l'usufruit	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété	Exemple : bien de 400 000 EUR
Jusqu'à 10 ans	23 %	77 %	Usufruit : 92 000 EUR / NP : 308 000 EUR
De 10 à 20 ans	46 %	54 %	Usufruit : 184 000 EUR / NP : 216 000 EUR
De 20 à 30 ans	69 %	31 %	Usufruit : 276 000 EUR / NP : 124 000 EUR

Art. 669 II du CGI. Le barème est forfaitaire : une durée de 1 an comme de 9 ans donne la même valeur de 23 %. La fraction de tranche entamée compte pour une tranche entière. Attention : la valeur de l'usufruit temporaire ne peut jamais excéder celle de l'usufruit viager calculée selon l'âge du donateur (art. 669 I).

Exemple : donation d'usufruit temporaire de 10 ans sur un appartement locatif

Christine, 60 ans, possède un appartement locatif d'une valeur de 400 000 EUR qui génère 1 500 EUR/mois de loyer. Elle donne l'usufruit temporaire de 10 ans à son fils de 25 ans.

Valeur de l'usufruit donné (23 %) : 92 000 EUR
Abattement parent-enfant : - 100 000 EUR
Base taxable : 0 EUR
Droits de donation : 0 EUR

Résultat : pendant 10 ans, le fils perçoit 1 500 EUR/mois de loyers (soit 180 000 EUR sur la période). Christine sort le bien de son assiette IFI et réduit son impôt sur le revenu (elle ne déclare plus les loyers). À l'expiration, elle récupère automatiquement la pleine propriété.

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Usufruit viager vs usufruit temporaire : quelle différence ?

Usufruit viager (art. 669 I)

Durée: Jusqu'au décès de l'usufruitier
Évaluation: Selon l'âge (10 % à 90 %)
Prévisibilité: Incertaine (dépend de la longévité)
Avantage si donateur jeune: Défavorable (valeur usufruit élevée)
Récupération par le nu-propriétaire: Au décès de l'usufruitier
IFI: Usufruitier déclare la PP

Usufruit temporaire (art. 669 II)

Durée: Durée fixe (10, 15, 20 ans...)
Évaluation: 23 % par tranche de 10 ans
Prévisibilité: Certaine (date de fin connue)
Avantage si donateur jeune: Favorable (23 % pour 10 ans quel que soit l'âge)
Récupération par le nu-propriétaire: À la date fixée dans l'acte
IFI: Usufruitier déclare la PP

Dans les deux cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires ni formalité.

Optimisation IFI : sortir un bien de votre patrimoine taxable

L'article 968 du CGI impose à l'**usufruitier** de déclarer les biens démembrés pour leur **valeur en pleine propriété** à l'IFI. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. **La stratégie** : en donnant l'usufruit temporaire d'un bien immobilier à un enfant ou à un organisme, vous cessez d'être usufruitier. Le bien sort intégralement de votre assiette IFI. **Exemple concret** : Christine a un patrimoine net taxable de **2 M EUR**, dont un appartement locatif de **400 000 EUR**. Son IFI est d'environ **4 690 EUR/an**. Après donation de l'usufruit temporaire (10 ans) à son fils : - Patrimoine net taxable : **1 600 000 EUR** - IFI estimé : **2 690 EUR/an** - **Économie annuelle** : environ **2 000 EUR**, soit **20 000 EUR sur 10 ans** Le fils, dont le patrimoine est inférieur au seuil de **1 300 000 EUR**, ne paie aucun IFI sur le bien reçu en usufruit. **Attention** : l'administration fiscale peut contester les montages dont l'objectif est **exclusivement fiscal** (abus de droit, art. L64 LPF). La donation doit avoir une justification patrimoniale réelle (financer les études d'un enfant, lui fournir un revenu, etc.).

20 000 EUR

Économie IFI potentielle sur 10 ans

Risque abus de droit

Une donation d'usufruit temporaire motivée exclusivement par l'évasion d'IFI peut être requalifiée par l'administration (art. L64 LPF).

IFI et stratégies de transmission

En donnant l'usufruit temporaire d'un bien immobilier à un enfant, vous cessez d'être usufruitier. Le bien sort intégralement de votre assiette IFI.
Art. 968 du CGI

Impact sur l'impôt sur le revenu : qui déclare les loyers ?

Pendant la durée de l'usufruit, c'est le bénéficiaire de l'usufruit (le fils dans notre exemple) qui perçoit les loyers et les déclare dans sa propre déclaration de revenus fonciers.

Double avantage pour le donateur : les loyers ne remontent plus dans ses revenus, ce qui peut réduire son taux marginal d'imposition et ses prélèvements sociaux. Si le bénéficiaire a peu ou pas d'autres revenus (étudiant, jeune actif), les loyers seront imposés dans les tranches basses du barème IR.

Charges déductibles : l'usufruitier temporaire peut déduire les charges courantes (art. 605 du Code civil) : entretien, assurance, taxe foncière. Les grosses réparations (art. 606) restent à la charge du nu-propriétaire, sauf convention contraire.

Quand choisir l'usufruit temporaire ?

Donateur jeune (moins de 51 ans)

L'usufruit viager vaudrait 80-90 % de la pleine propriété. Un usufruit temporaire de 10 ans ne vaut que 23 %, permettant de transmettre 77 % de la valeur via la nue-propriété.

Financer les études ou l'installation d'un enfant

L'enfant perçoit les loyers pendant 10-15 ans, puis le parent récupère automatiquement la pleine propriété. Pas besoin de donation supplémentaire au terme.

Réduire l'IFI sans se dessaisir du bien

Le bien sort de l'assiette IFI du donateur pendant toute la durée de l'usufruit. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer à l'IFI.

Bien locatif avec revenus réguliers

L'usufruit temporaire transfère les loyers au bénéficiaire. Idéal pour un appartement locatif en bon état ne nécessitant pas de grosses réparations.

Transmission progressive sur plusieurs biens

Plusieurs donations d'usufruit temporaire successives sur des biens différents, en utilisant le renouvellement de l'abattement tous les 15 ans.

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Risques et précautions à connaître

La donation d'usufruit temporaire est un outil puissant, mais elle comporte des pièges à éviter. **Requalification en usufruit viager** : si la durée de l'usufruit temporaire dépasse l'espérance de vie statistique du donateur, l'administration peut requalifier l'opération et appliquer le barème de l'article 669 I (plus élevé). Un donateur de 75 ans ne devrait pas constituer un usufruit temporaire de 30 ans. **Abus de droit** : une donation d'usufruit motivée **exclusivement** par l'optimisation fiscale (notamment IFI) peut être contestée au titre de l'article L64 du LPF. Le montage doit répondre à un objectif patrimonial réel et documenté. **Obligations de l'usufruitier** : l'usufruitier temporaire doit entretenir le bien en bon état (art. 605 du Code civil), payer les charges courantes et la taxe foncière. En fin d'usufruit, le bien doit être restitué en bon état. **Irrévocabilité** : la donation d'usufruit temporaire est, comme toute donation, **irrévocable** en principe. Le donateur ne peut pas récupérer l'usufruit avant le terme, sauf accord amiable ou clause de retour conventionnel. **Piège de la cession onéreuse (art. 13, 5 CGI)** : depuis le 14/11/2012, toute première cession **à titre onéreux** d'un usufruit temporaire est imposée comme un revenu (et non comme une plus-value). Cette règle ne s'applique pas aux **donations** (gratuites), mais interdit de vendre l'usufruit temporaire à ses enfants au lieu de le donner.

Base légale

Art. 669 II CGI (barème), art. 968 CGI (IFI), art. 605-606 Code civil (obligations de l'usufruitier), art. L64 LPF (abus de droit).

Attention

Un usufruit temporaire trop long par rapport à l'espérance de vie du donateur sera requalifié en usufruit viager par l'administration fiscale.

Formalités : donation par acte notarié obligatoire

La donation d'usufruit temporaire, comme toute donation de bien immobilier, doit être réalisée par acte notarié (art. 931 du Code civil). Les frais comprennent les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière et les droits de donation (calcul��s sur la valeur de l'usufruit donné). Pour un usufruit temporaire de 10 ans sur un bien de 400 000 EUR, les frais de notaire s'élèvent à environ 3 000-4 000 EUR.

Questions fréquentes sur l'usufruit temporaire

Les informations présentées sur cette page sont à caractère général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Elles sont vérifiées auprès de sources officielles (Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr) mais ne sauraient se substituer à l'avis d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation particulière. Données fiscales en vigueur au 1er janvier 2026.

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