Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?

Le principe : l'unanimité requise

En principe, tout acte de disposition (vente, donation, hypothèque) portant sur un bien indivis nécessite l'accord unanime de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Un seul héritier peut donc bloquer la vente.

Ce principe peut paralyser la succession, notamment lorsqu'un indivisaire est introuvable, récalcitrant, ou en conflit avec les autres.

L'exception : la majorité des deux tiers (article 815-5-1)

L'article 815-5-1 du Code civil, issu de la loi du 12 mai 2009, a introduit une exception majeure : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent décider de vendre un bien immobilier indivis, sans l'accord des autres.

La procédure est strictement encadrée :

Étape 1 : l'expression de la volonté de vendre

Les indivisaires majoritaires font part au notaire de leur intention de vendre le bien. Le notaire constate cette volonté dans un procès-verbal.

Étape 2 : la notification aux indivisaires minoritaires

Le notaire notifie le projet de vente à tous les indivisaires qui n'ont pas consenti, par signification d'huissier (commissaire de justice). La notification indique le prix et les conditions de la vente envisagée.

Étape 3 : le délai de 3 mois

Les indivisaires non consentants disposent de 3 mois pour se manifester. S'ils ne s'opposent pas, le notaire peut procéder à la vente.

Étape 4 : l'autorisation judiciaire

Si un ou plusieurs indivisaires s'opposent, les indivisaires majoritaires saisissent le président du tribunal judiciaire qui autorise ou refuse la vente. Le juge vérifie que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants.

La licitation : la vente judiciaire aux enchères

Lorsqu'aucune majorité des deux tiers n'est réunie, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire (article 815 du Code civil : nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision). Si le bien ne peut être commodément partagé en nature, le juge ordonne sa vente aux enchères publiques : c'est la licitation (article 1686 du Code civil).

La licitation présente des inconvénients :

• Le prix obtenu est souvent inférieur au prix du marché (décote de 20 à 30 %)
• Les frais de procédure sont élevés
• La procédure est longue (12 à 24 mois)

L'attribution préférentielle

Un indivisaire peut demander l'attribution préférentielle du bien (article 831 du Code civil). Il obtient le bien en pleine propriété à charge de verser une soulte aux autres indivisaires. L'attribution préférentielle est de droit pour :

• Le conjoint survivant pour le logement conjugal
• L'héritier qui coexploitait un bien professionnel avec le défunt

Exemple concret

Sophie, Marc et Julie héritent à parts égales d'un appartement évalué à 450 000 €. Sophie veut vendre, Marc aussi, mais Julie refuse.

• Sophie et Marc détiennent ensemble 2/3 des droits indivis (33,33 % + 33,33 % = 66,66 %)
• Ils notifient le projet de vente à Julie par commissaire de justice
• Julie dispose de 3 mois pour répondre
• Si Julie s'oppose : Sophie et Marc saisissent le président du tribunal judiciaire
• Le juge autorise la vente. Le prix est partagé en trois tiers : 150 000 € pour chacun

Erreurs fréquentes

• Croire qu'un indivisaire peut seul bloquer indéfiniment la vente : l'article 815-5-1 et la licitation judiciaire permettent de passer outre
• Vendre sans notifier tous les indivisaires : la vente serait nulle. La procédure de notification est d'ordre public
• Négliger l'option de rachat : l'indivisaire qui refuse la vente peut proposer de racheter les parts des autres, ce qui est souvent la solution la plus rapide