Attestation immobilière : transfert de propriété aux héritiers

Qu'est-ce que l'attestation immobilière ?

L'attestation immobilière, également appelée attestation de propriété, est un acte notarié prévu par l'article 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Elle constate officiellement que la propriété d'un bien immobilier a été transférée du défunt à ses héritiers ou legataires.

Ce document est indispensable pour que les héritiers puissent se prévaloir de leur qualité de propriétaire vis-à-vis des tiers (acheteurs potentiels, banques, administration fiscale).

Quand est-elle obligatoire ?

L'attestation immobilière est obligatoire dès qu'un bien immobilier figure dans la succession, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison, d'un terrain ou de parts de SCI à prépondérance immobilière. Elle doit être dressée :

• Après l'établissement de l'acte de notoriété
• Avant toute vente du bien par les héritiers
• Le notaire dispose d'un délai légal de 4 mois à compter de sa réquisition pour publier l'attestation au service de la publicité foncière (art. 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). En pratique, l'attestation est généralement établie dans les 6 mois suivant le décès, simultanément au dépôt de la déclaration de succession (art. 641 du CGI)

Contenu de l'attestation

L'attestation immobilière mentionne obligatoirement :

• La désignation précise du bien (adresse, références cadastrales, description)
• L'origine de propriété (acte d'acquisition par le défunt)
• L'identité complète du défunt et des héritiers
• La dévolution successorale (qui reçoit quoi : pleine propriété, usufruit, nue-propriété)
• Le régime matrimonial du défunt

Coût de l'attestation immobilière

Les frais comprennent :

• Les émoluments du notaire, calculés proportionnellement à la valeur du bien (barème dégressif)
• La contribution de sécurité immobilière (0,10 % de la valeur du bien, minimum 15 €)
• Les frais de publication au service de la publicité foncière
• La TVA sur les émoluments (20 %)

Pour un bien d'une valeur de 250 000 €, le coût total de l'attestation se situe généralement entre 1 500 et 2 500 € (inclus dans les frais globaux de succession).

Publication à la publicité foncière

L'attestation doit être publiée au service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques) du lieu de situation de l'immeuble. Cette publication rend le transfert de propriété opposable aux tiers : sans elle, les héritiers ne peuvent ni vendre, ni hypothéquer le bien.

Le délai de publication est généralement de 1 à 3 mois après la signature de l'attestation.

Attestation immobilière et indivision

Lorsque plusieurs héritiers recueillent un bien immobilier, l'attestation les désigne comme propriétaires en indivision, chacun pour sa quote-part. Le bien reste en indivision jusqu'au partage successoral. Les héritiers peuvent :

• Conserver le bien en indivision (gestion commune)
• Procéder à un partage amiable attribuant le bien à l'un d'entre eux
• Vendre le bien et se partager le prix
• Demander le partage judiciaire en cas de désaccord (article 815 du Code civil)

Différence avec l'acte de notoriété

L'acte de notoriété identifie les héritiers et leurs droits. L'attestation immobilière, elle, transcrit ces droits sur un bien immobilier spécifique et les rend opposables aux tiers après publication. Les deux actes sont complémentaires et généralement dressés par le même notaire.