Combien coute de donner sa maison a ses enfants ?
Frais de notaire, droits de donation, et comment economiser jusqu'a 60 % grace au demembrement. Resultat immediat avec notre simulateur.
Exemple : donner un appartement de 300 000 euros a son enfant
Comparaison pleine propriete vs demembrement (donateur de 70 ans)
| Pleine propriete | Nue-propriete | |
|---|---|---|
| Valeur transmise | 300 000 euros | 180 000 euros (60 %) |
| Abattement parent-enfant | - 100 000 euros | - 100 000 euros |
| Base taxable | 200 000 euros | 80 000 euros |
| Droits de donation | 36 398 euros | 13 194 euros |
| Frais de notaire et taxes | ~ 5 800 euros | ~ 3 500 euros |
| Total a payer | 42 200 euros | 16 700 euros |
Economie avec le demembrement : 25 500 euros. L'usufruit s'eteint au deces du donateur, sans frais supplementaires.
Combien allez-vous payer pour votre donation ?
Entrez la valeur de votre bien et votre age. Resultat immediat, gratuit, sans inscription.
Bareme du demembrement selon l'age
Article 669 du CGI - Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriete est faible
| Age du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriete | Pour 300 000 euros |
|---|---|---|---|
| 51 a 60 ans | 50 % | 50 % | 150 000 euros |
| 61 a 70 ans | 40 % | 60 % | 180 000 euros |
| 71 a 80 ans | 30 % | 70 % | 210 000 euros |
| 81 a 90 ans | 20 % | 80 % | 240 000 euros |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % | 270 000 euros |
Le demembrement vous permet de continuer a habiter le bien ou a percevoir les loyers tout en reduisant les droits.
Abattements applicables a la donation immobiliere
Montants exoneres de droits, renouvelables tous les 15 ans
100 000 euros
Parent vers enfant
31 865 euros
Grand-parent vers petit-enfant
80 724 euros
Entre epoux ou partenaires PACS
15 ans
Delai de reconstitution
3 strategies pour reduire les frais de donation immobiliere
Donner en demembrement
Conservez l'usufruit (droit d'habiter ou louer) et transmettez la nue-propriete. Reduction de 30 % a 60 % selon votre age.
Guide demembrementDonner en plusieurs fois
L'abattement de 100 000 euros se reconstitue tous les 15 ans. En donnant tot, vous pouvez transmettre 200 000 euros sans droits.
Purger la plus-value
La donation remet le compteur a zero. Votre enfant pourra revendre sans payer d'impot sur la plus-value que vous avez accumulee.
La purge de plus-value : un avantage fiscal majeur
En donnant un bien immobilier, vous purgez la plus-value latente. Le donataire reprend le bien a sa valeur au jour de la donation.
Exemple :
- Achat du bien en 2000 : 150 000 euros
- Valeur actuelle : 400 000 euros
- Plus-value latente : 250 000 euros
Si vous vendez : taxation a 36,2 % sur la plus-value = plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Si vous donnez puis votre enfant revend au meme prix : plus-value = 0 = zero impot.
Quel est le potentiel d'economie dans votre situation ?
Notre simulateur compare automatiquement pleine propriete et demembrement pour vous montrer la strategie optimale.
Exoneration temporaire 2025-2026 : jusqu'a 100 000 euros supplementaires
Les erreurs a eviter dans une donation immobiliere
Une donation mal preparee peut etre requalifiee par l'administration fiscale ou creer des conflits familiaux.
Sous-evaluer le bien
L'administration dispose des references de prix (base DVF, Patrim). Une sous-evaluation de plus de 20 % peut entrainer un redressement avec penalites de 40 %.
Donation-cession trop rapide
Donner un bien puis le faire revendre immediatement par le donataire attire l'attention du fisc. L'abus de droit peut etre invoque si le prix de vente retourne au donateur ou si la donation n'avait aucune autre justification que fiscale.
Oublier le rapport a la succession
Les donations sont rapportables a la succession (sauf donation-partage). Si vous donnez a un enfant et pas a l'autre, il faudra compenser au deces. Anticipez l'equilibre entre heritiers.
Ignorer les incidences sur votre patrimoine
Une fois donnee, la maison n'est plus a vous. Evaluez l'impact sur votre niveau de vie, vos revenus (si bien locatif) et votre capacite a financer une eventuelle dependance.
Les 4 etapes d'une donation immobiliere
De la decision au transfert de propriete
Estimation
Faites estimer le bien (notaire, agent, base DVF). La valeur declaree engage votre responsabilite fiscale.
Rendez-vous notaire
Le notaire est obligatoire. Il vous conseille sur le demembrement et les clauses a prevoir.
Signature de l'acte
Acte authentique avec clauses : reserve d'usufruit, retour conventionnel, interdiction d'aliener...
Publication
Le notaire publie l'acte au service de la publicite fonciere et paie les droits.
Detail des frais de notaire pour une donation immobiliere
Les frais comprennent plusieurs composantes, toutes obligatoires :
Emoluments du notaire (bareme national)
- De 0 a 6 500 euros : 3,870 %
- De 6 500 a 17 000 euros : 1,596 %
- De 17 000 a 60 000 euros : 1,064 %
- Au-dela de 60 000 euros : 0,799 %
- + TVA de 20 % sur l'ensemble des emoluments
Taxes et contributions
- Taxe de publicite fonciere : 0,60 % de la valeur du bien
- Contribution de securite immobiliere (CSI) : 0,10 % de la valeur
Droits de donation
- Bareme progressif de 5 % a 45 % sur la part taxable apres abattement
- Les droits sont dus par le donataire, mais le donateur peut les prendre en charge
Le bareme des emoluments est identique chez tous les notaires de France.
Questions frequentes
Estimez votre donation immobiliere
Calculez les droits, les frais de notaire et l'economie realisable grace au demembrement.
Pour aller plus loin
Guide du demembrement
Usufruit, nue-propriete et bareme fiscal
En savoir plusDonation-partage
Repartir equitablement entre vos enfants
En savoir plusDonner de l'argent
Abattements et don familial TEPA
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Saut de generation et abattement 31 865 euros
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Abattement de 80 724 euros entre epoux
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