Comment donner un bien immobilier à ses enfants ?
Frais de notaire, droits de donation, et jusqu'à 60 % d'économie grâce au démembrement. Nouvelle exonération 100 000 euros pour l'ancien en 2026.
Exemple : Christine, 62 ans, donne son appartement de 300 000 euros à son enfant unique
Pleine propriété vs démembrement : quelle option choisir ?
Pleine propriété
- Valeur transmise
- 300 000 euros (100 %)
- Abattement parent-enfant
- - 100 000 euros
- Base taxable
- 200 000 euros
- Droits de donation (barème)
- 38 194 euros
- Frais de notaire
- ~ 6 500 euros
- Total à payer
- 44 700 euros
Démembrement (Christine, 62 ans)
- Valeur transmise
- 180 000 euros (60 % nue-propriété)
- Abattement parent-enfant
- - 100 000 euros
- Base taxable
- 80 000 euros
- Droits de donation (barème)
- 14 194 euros
- Frais de notaire
- ~ 5 500 euros
- Total à payer
- 19 700 euros
Économie avec le démembrement : 25 000 euros. Christine conserve l'usufruit (droit d'habiter ou louer) et transmet la nue-propriété à moindre coût. Au décès, son enfant unique récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Pleine propriété ou démembrement : que choisir ?
Deux façons de transmettre un bien immobilier, deux logiques différentes
Donation en pleine propriété
Vous transférez tous les droits sur le bien : usage, revenus et disposition. Votre enfant devient immédiatement propriétaire à 100 %. Vous ne pouvez plus habiter le bien ni percevoir de loyers. Idéal si vous n'avez plus besoin du bien.
Donation en démembrement (nue-propriété)
Vous conservez l'usufruit (droit d'habiter ou louer) et transmettez la nue-propriété. Les droits sont calculés sur la nue-propriété uniquement (10 à 90 % de la valeur totale selon votre âge). Attention : l'usufruitier reste redevable de l'IFI sur la pleine propriété (art. 968 du CGI). Idéal pour transmettre tout en restant chez soi.
Calculez la valeur en démembrement de votre bien
Entrez la valeur de votre bien et votre âge. Découvrez instantanément la valeur de la nue-propriété et l'économie réalisable.
Barème du démembrement selon l'âge
Article 669 du CGI - Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriété est faible
| Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété | Pour 300 000 euros |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | 30 000 euros |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 60 000 euros |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 90 000 euros |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 120 000 euros |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 150 000 euros |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 180 000 euros |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 210 000 euros |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 240 000 euros |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % | 270 000 euros |
Le démembrement vous permet de continuer à habiter le bien ou à percevoir les loyers tout en réduisant les droits.
Abattements applicables à la donation immobilière
Montants exonérés de droits, renouvelables tous les 15 ans
100 000 euros
Parent vers enfant
31 865 euros
Grand-parent vers petit-enfant
80 724 euros
Entre époux ou partenaires PACS
15 ans
Délai de reconstitution
Frais de notaire : le détail des coûts
Toute donation immobilière doit être réalisée par acte notarié (article 931 du Code civil). Les frais de notaire comprennent plusieurs éléments :
Émoluments du notaire (barème réglementé, calculés sur la pleine propriété)
- 0 à 6 500 euros : 4,837 % HT
- 6 500 à 17 000 euros : 1,995 % HT
- 17 000 à 60 000 euros : 1,330 % HT
- Au-delà de 60 000 euros : 0,998 % HT
Taxes et contributions
- Taxe de publicité foncière : 0,60 % de la valeur transmise
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 %
- TVA : 20 % sur les émoluments
Exemple pour un bien de 300 000 euros
En pleine propriété : émoluments ~3 500 euros HT (4 200 TTC) + taxe publicité foncière 1 800 euros + CSI 300 euros + débours = environ 6 500 euros.
En démembrement (nue-propriété 180 000 euros, donateur 61-70 ans) : les émoluments sont calculés sur la pleine propriété (identiques). Seules la TPF (0,60 %) et la CSI (0,10 %) portent sur la nue-propriété, soit environ 1 260 euros au lieu de 2 100 euros. Total : environ 5 500 euros.
Barème des émoluments : arrêté du 28 février 2024, tableau 5 n° 16 (donation entre vifs acceptée). TVA 20 % en sus.
3 stratégies pour réduire les frais de donation immobilière
Donner en démembrement
Conservez l'usufruit (droit d'habiter ou louer) et transmettez la nue-propriété. Réduction de 30 % à 60 % selon votre âge.
Guide démembrementDonner en plusieurs fois
L'abattement de 100 000 euros se reconstitue tous les 15 ans. En donnant tôt, vous pouvez transmettre 200 000 euros sans droits.
Purger la plus-value
La donation remet le compteur à zéro. Votre enfant pourra revendre sans payer d'impôt sur la plus-value que vous avez accumulée.
La purge de plus-value : un avantage fiscal majeur
En donnant un bien immobilier, vous purgez la plus-value latente. Le donataire reprend le bien à sa valeur au jour de la donation.
Exemple :
- Achat du bien en 2000 : 150 000 euros
- Valeur actuelle : 400 000 euros
- Plus-value latente : 250 000 euros
Si vous vendez après quelques années de détention : jusqu'à 36,2 % d'impôt sur la plus-value (19 % IR + 17,2 % PS). Après 22 ans, l'IR est exonéré, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans de détention.
Si vous donnez puis votre enfant revend au même prix : plus-value = 0 = zéro impôt. La donation purge définitivement la plus-value, quelle que soit la durée de détention.
Quel est le potentiel d'économie dans votre situation ?
Notre simulateur compare automatiquement pleine propriété et démembrement pour vous montrer la stratégie optimale.
Les erreurs à éviter dans une donation immobilière
Une donation mal préparée peut être requalifiée par l'administration fiscale ou créer des conflits familiaux.
Sous-évaluer le bien
L'administration dispose des références de prix (base DVF, Patrim) et peut redresser tout écart avec la valeur vénale réelle. En cas de manquement délibéré prouvé (art. 1729 du CGI), une majoration de 40 % s'ajoute aux intérêts de retard (0,20 %/mois).
Donation-cession trop rapide
Donner un bien puis le faire revendre immédiatement par le donataire attire l'attention du fisc. L'abus de droit peut être invoqué si le prix de vente retourne au donateur ou si la donation n'avait aucune autre justification que fiscale.
Oublier le rapport à la succession
Les donations sont rapportables à la succession, sauf donation-partage (art. 1078 du Code civil - la valeur est figée au jour de l'acte) ou donation consentie expressément hors part successorale (art. 843 du Code civil - dispensée du rapport, mais toujours soumise à réduction si elle excède la quotité disponible, art. 920). Si vous donnez à un enfant et pas à l'autre, le rapport en valeur au décès rétablira l'équilibre entre cohéritiers. Anticipez ce point avec votre notaire.
Ignorer les incidences sur votre patrimoine
Une fois donnée, la maison n'est plus à vous. Évaluez l'impact sur votre niveau de vie, vos revenus (si bien locatif) et votre capacité à financer une éventuelle dépendance.
Exonération temporaire : dons d'argent pour l'immobilier (art. 790 A bis CGI)
Les 4 étapes d'une donation immobilière
De la décision au transfert de propriété
Estimation
Faites estimer le bien (notaire, agent, base DVF). La valeur déclarée engage votre responsabilité fiscale.
Rendez-vous notaire
Le notaire est obligatoire. Il vous conseille sur le démembrement et les clauses à prévoir.
Signature de l'acte
Acte authentique avec clauses : réserve d'usufruit, retour conventionnel, interdiction d'aliéner...
Publication
Le notaire publie l'acte au service de la publicité foncière et paie les droits.
Questions fréquentes
Vous avez encore des questions sur votre donation ?
Parlez à un conseiller ou simulez votre donation pour voir les chiffres exacts adaptés à votre situation.