Combien vaut l'usufruit selon l'âge ?
Le barème de l'article 669 CGI répartit la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété par tranches de dix ans. À 65 ans, l'usufruit vaut 40 % du bien et la nue-propriété 60 %. Sur un bien de 300 000 €, cela fait 120 000 € d'usufruit conservé et 180 000 € transmis.
Le principe en une phrase
Plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut
L'administration fiscale considère qu'un usufruit se consomme avec le temps : à 30 ans il reste des décennies de jouissance, à 85 ans beaucoup moins. Le barème traduit cette logique par une décote de 10 points tous les dix ans. Conséquence directe sur une donation : la nue-propriété transmise à 40 ans est deux fois moins taxée que la même nue-propriété transmise à 85 ans.
90 %
valeur de l'usufruit jusqu'à 20 ans révolus
50 %
partage à parts égales entre 51 et 60 ans révolus
10 %
valeur de l'usufruit à partir de 91 ans révolus
Barème de l'usufruit et de la nue-propriété
Répartition de la valeur en pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte (art. 669 I du CGI)
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 20 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
L'âge retenu est celui de l'usufruitier au jour de l'acte, et il s'apprécie en années révolues : une personne de 60 ans et 11 mois relève encore de la tranche 51 à 60 ans. Le passage d'une tranche à la suivante déplace 10 points de valeur, ce qui peut représenter plusieurs milliers d'euros de droits : la date de signature n'est pas neutre.
Ce que cela donne sur un bien de 300 000 €
Valeur transmise et valeur conservée selon l'âge du donateur, pour un même bien
| Âge du donateur | Nue-propriété transmise | Usufruit conservé |
|---|---|---|
| 45 ans | 120 000 € | 180 000 € |
| 55 ans | 150 000 € | 150 000 € |
| 65 ans | 180 000 € | 120 000 € |
| 75 ans | 210 000 € | 90 000 € |
| 85 ans | 240 000 € | 60 000 € |
La colonne « nue-propriété transmise » est la base sur laquelle se calculent les droits de donation, avant application de l'abattement. Entre 45 et 85 ans, la base taxable double sur un bien identique.
Comment passe-t-on du barème aux droits à payer ?
Exemple chiffré complet : bien de 300 000 €, donateur de 65 ans, un enfant
Situation.Vous avez 65 ans, vous possédez un bien valorisé 300 000 € et vous souhaitez en donner la nue-propriété à votre enfant unique, tout en continuant à l'occuper ou à en percevoir les loyers.
- 1. Application du barème.À 65 ans, vous relevez de la tranche 61 à 70 ans révolus : l'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %. La nue-propriété transmise vaut donc 300 000 × 60 % = 180 000 €.
- 2. Abattement en ligne directe. Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant en franchise de droits, tous les quinze ans (art. 779 CGI). La base taxable tombe à 180 000 - 100 000 = 80 000 €.
- 3. Barème des droits de donation. Sur 80 000 € en ligne directe, la part taxable se situe dans la tranche à 20 %. Le raccourci de calcul donne 80 000 × 20 % - 1 806 = 14 194 € de droits.
- 4. Comparaison. La même donation en pleine propriété aurait porté sur 300 000 €, soit 200 000 € taxables après abattement, et 38 194 € de droits. Le démembrement économise ici 24 000 €, et vous conservez l'usage du bien.
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Les frais de notaire ne suivent pas la décote
Au décès de l'usufruitier, la reconstitution est gratuite
C'est le ressort de toute la stratégie de démembrement. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, et cette reconstitution ne donne lieu à aucun droit de succession.
Dans notre exemple, l'enfant a payé 14 194 € de droits sur une nue-propriété de 180 000 €. Au décès du parent, il devient plein propriétaire d'un bien valant 300 000 € ou davantage, sans nouvelle taxation sur les 120 000 € d'usufruit qui viennent s'y rajouter.
Cette gratuité est prévue par l'article 1133 du CGI. Elle explique pourquoi donner tôt la nue-propriété reste l'un des leviers de transmission les plus efficaces.
Fondement
Art. 1133 du CGI : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe.
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Droits au décès
Guide du démembrement
La stratégie complète, étape par étape
Et pendant le démembrement ?
Tant que l'usufruit dure, c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété à l'IFI (art. 968 CGI), sauf trois exceptions.
Démembrement et IFI
Qui déclare quoi, et les trois cas où la charge se partage
L'usufruit à durée fixe suit un autre barème (art. 669 II)
23 % par période de dix ans, sans considération d'âge
Lorsque l'usufruit est consenti pour une durée fixeet non jusqu'au décès, le barème par âge ne s'applique pas. L'article 669 II du CGI retient alors 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
Un usufruit temporaire de 10 ans vaut donc 23 % du bien, de 20 ans 46 %, de 30 ans 69 %. La règle de non-fractionnement compte : un usufruit de 12 ans est évalué comme un usufruit de 20 ans, soit 46 %. Le détail des usages et des limites figure sur notre page consacrée à la donation d'usufruit temporaire.
Une limite s'impose : la valeur de l'usufruit temporaire ne peut jamais dépasser celle qui résulterait du barème par âge appliqué au même usufruitier.
Le barème s'applique-t-il au conjoint survivant ?
Option pour l'usufruit de la totalité de la succession
Oui. Lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité de la succession, sa part se valorise avec le même barème de l'article 669 I. Un conjoint de 72 ans recueille ainsi un usufruit valorisé à 30 % de l'actif successoral, les enfants se partageant les 70 % de nue-propriété.
Cette valorisation reste théorique sur le plan fiscal pour le conjoint lui-même, qui est de toute façon totalement exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA de 2007. Elle sert en revanche à calculer la part taxable revenant aux enfants. Le détail des options figure sur la page droits du conjoint survivant.
Questions fréquentes sur le barème de l'usufruit
Comparer donner maintenant ou plus tard
Chaque tranche d'âge franchie déplace 10 points de valeur vers la nue-propriété, donc vers la base taxable. Le calculateur chiffre l'écart entre les deux scénarios.
Les informations présentées sur cette page sont à caractère général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Elles sont vérifiées auprès de sources officielles (Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr) mais ne sauraient se substituer à l'avis du professionnel adapté à votre situation : un notaire pour les actes (donation, testament, règlement de succession), un conseiller en gestion de patrimoine pour une stratégie d'anticipation, un avocat fiscaliste en cas de contentieux. Données fiscales en vigueur au 1er janvier 2026.