Clause d'accroissement : fonctionnement et conséquences juridiques

Qu'est-ce que la clause d'accroissement ?

La clause d'accroissement est le terme juridique exact désignant ce que l'on appelle couramment tontine ou pacte tontinier. Elle repose sur un mécanisme de conditions croisées : chaque co-acquéreur est propriétaire sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition résolutoire de son prédécès (article 1304 du Code civil).

Au décès de l'un des co-acquéreurs, la condition se réalise et le survivant est rétroactivement considéré comme seul propriétaire depuis la date d'acquisition. Il n'y a donc techniquement aucune transmission : le bien n'a juridiquement jamais appartenu au défunt.

Mise en œuvre pratique

La clause d'accroissement est rédigée par le notaire et insérée dans l'acte d'acquisition du bien (le plus souvent un acte de vente immobilière). Elle doit être :

• Rédigée de manière claire et non équivoque
• Acceptée par tous les co-acquéreurs
• Portée à la connaissance de tous les participants à l'acte

La clause doit préciser les conditions financières de l'acquisition : chaque co-acquéreur doit avoir contribué au financement du bien. Un déséquilibre trop important pourrait conduire à la requalification en donation déguisée.

Effets juridiques

Au décès du prémourant

• Le survivant devient automatiquement seul propriétaire
• Les héritiers du prémourant n'ont aucun droit sur le bien
• Le bien n'entre pas dans l'actif successoral du défunt

En cas de vente du vivant des co-acquéreurs

• La vente nécessite l'accord de tous les co-acquéreurs
• Le prix est partagé selon les quotes-parts prévues dans l'acte
• La clause d'accroissement s'éteint

Réserve héréditaire et clause d'accroissement

La Cour de cassation a jugé que la clause d'accroissement peut porter atteinte à la réserve héréditaire. Si la part du défunt dans le bien dépasse la quotité disponible, les héritiers réservataires peuvent exercer une action en réduction (article 924 du Code civil). Le survivant devra alors leur verser une indemnité en valeur.

Distinction avec l'indivision

La clause d'accroissement ne doit pas être confondue avec l'indivision :

• En indivision, chaque co-propriétaire dispose d'une quote-part transmissible à ses héritiers
• Avec la clause d'accroissement, le prémourant est réputé n'avoir jamais été propriétaire
• L'indivision peut être rompue à tout moment (article 815 du Code civil), la clause d'accroissement est irrévocable sauf accord unanime

Quand utiliser la clause d'accroissement ?

La clause d'accroissement reste pertinente dans des cas limités :

• Concubins souhaitant protéger le survivant, si le bien constitue la résidence principale et vaut moins de 76 000 € (article 754 A du CGI : taxation aux droits de mutation à titre onéreux de ~5,8 % au lieu de 60 %)
• Partenaires de Pacs ayant acquis leur résidence principale avant 2007 (avant l'exonération de droits de succession entre pacsés)

Pour la plupart des situations, des alternatives comme la donation entre époux, le démembrement ou l'assurance-vie offrent une meilleure transmission fiscale.