Tontine (clause d'accroissement) : définition et conséquences successorales

Qu'est-ce que la tontine ?

La tontine, juridiquement appelée clause d'accroissement ou pacte tontinier, est une clause insérée dans un acte d'acquisition immobilière. Elle prévoit que, au décès de l'un des co-acquéreurs, le survivant est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l'origine.

Le mécanisme repose sur une double condition : chaque acquéreur est propriétaire sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition résolutoire de son prédécès (article 1304 du Code civil). Techniquement, il ne s'agit donc pas d'une transmission successorale mais d'un effet rétroactif de la propriété.

Fonctionnement pratique

La clause de tontine s'insère dans l'acte d'achat notarié au moment de l'acquisition du bien. Elle concerne le plus souvent :

• L'achat d'un bien immobilier en couple non marié (concubins, partenaires de Pacs)
• L'achat par des amis ou parents souhaitant protéger le survivant

Au décès de l'un des co-acquéreurs, le survivant devient automatiquement seul propriétaire sans qu'il y ait de partage successoral. Les héritiers du prémourant n'ont aucun droit sur le bien.

Fiscalité de la tontine

Le traitement fiscal dépend de la nature et de la valeur du bien :

Résidence principale de moins de 76 000 €

Si le bien constitue la résidence principale des co-acquéreurs et que sa valeur est inférieure à 76 000 € au jour du décès, le transfert est soumis aux droits de mutation à titre onéreux (environ 5,8 %, article 754 A du CGI), ce qui est généralement plus favorable que les droits de succession entre non-parents.

Autres cas

Pour les biens dépassant 76 000 € ou ne constituant pas la résidence principale, le transfert est soumis aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG), selon le lien de parenté entre les co-acquéreurs. Entre concubins, cela signifie une taxation à 60 % après un abattement dérisoire de 1 594 € (article 788 IV du CGI).

Avantages de la tontine

• Protection du survivant : le bien échappe totalement à la succession du prémourant
• Évitement de l'indivision : pas de partage avec les héritiers
• Simplicité : le transfert est automatique, sans formalité successorale

Inconvénients et risques

• Fiscalité lourde : entre concubins, les droits de mutation à titre gratuit à 60 % rendent la tontine très coûteuse au-delà de 76 000 €
• Irrévocabilité : la clause ne peut être révoquée qu'avec l'accord de tous les co-acquéreurs
• Atteinte à la réserve héréditaire : les héritiers réservataires du prémourant peuvent agir en réduction si la part du défunt excède la quotité disponible
• Impossibilité de vendre seul : chaque co-acquéreur ne peut pas disposer librement de sa part

Tontine et Pacs

Depuis 2007, les partenaires de Pacs bénéficient des mêmes abattements et barème que les époux en matière de succession. La tontine a donc perdu une grande partie de son intérêt pour les couples pacsés, puisque le conjoint survivant partenaire de Pacs est exonéré de droits de succession. La tontine reste en revanche pertinente pour les concubins, malgré la fiscalité défavorable.