Parts sociales : titres de SCI et transmission avec décote

Qu'est-ce qu'une part sociale ?

La part sociale est un titre de propriété representant une fraction du capital d'une société civile ou de certaines societes commerciales (SARL, SNC). Pour les societes civiles immobilieres (SCI), les parts sociales representent la participation de chaque associe dans le patrimoine immobilier detenu par la société.

Chaque part donné droit :

• A une quote-part des benefices (revenus locatifs, plus-values)
• Au droit de vote en assemblee generale
• A une quote-part du boni de liquidation en cas de dissolution

Valorisation des parts sociales

La valorisation des parts de SCI pour le calcul des droits de donation ou de succession repose sur la valeur de l'actif net reel de la société (valeur des immeubles - dettes), divisee par le nombre de parts.

Toutefois, cette valeur est corrigee par une décote tenant compte de :

• L'illiquidite : contrairement à un bien immobilier, les parts de SCI ne se vendent pas sur un marche organise
• Les clauses statutaires restrictives (agrement, droit de préemption, incessibilite temporaire)
• Le caractere minoritaire de la participation (un associe a 10 % a moins de pouvoir qu'un propriétaire direct)

Cette décote est generalement acceptee par l'administration fiscale dans une fourchette de 10 a 30 %, selon les circonstances.

Transmission des parts sociales

Par donation

La donation de parts de SCI obeit aux règles generales des donations :

• Acte notarié obligatoire
• Application des abattements de droit commun (100 000 EUR par enfant, renouvelable tous les 15 ans)
• Bareme progressif des DMTG sur la part excedant l'abattement

L'avantage majeur : les droits sont calcules sur la valeur decotee des parts, pas sur la valeur de l'immobilier sous-jacent.

Par succession

Au décès d'un associe, ses parts entrent dans sa succession. Les héritiers deviennent associes sous réserve de l'agrement prevu par les statuts. En cas de refus d'agrement, la société doit racheter les parts dans un délai de 6 mois.

Par démembrement

Les parts de SCI peuvent etre demembrees : le parent donné la nue-propriété et conserve l'usufruit. L'avantage est double : décote de parts + reduction de la nue-propriété selon le bareme fiscal.

Cession de parts entre vifs

La cession de parts de SCI à titre onereux est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % sur le prix de cession (ou la valeur venale si superieure). Ce taux est applicable aux societes a preponderance immobilière.

Clause d'agrement et succession

Les statuts de la SCI prevoient generalement une clause d'agrement qui soumet toute cession de parts à l'accord des autres associes. En matière successorale, cette clause peut :

• Empecher l'entree d'un ex-conjoint ou d'un creancier dans la SCI
• Permettre aux associes restants de racheter les parts du defunt
• Protéger la coherence du groupe familial