Vous héritez d'un bien immobilier : que faire ?
Droits de succession jusqu'à 45 %, droit de partage de 2,50 %, risque d'indivision entre héritiers : hériter d'un bien immobilier pose des questions concrètes. Ce guide vous donne les réponses, les chiffres et les stratégies pour chaque situation.
45 %
Taux maximum des droits de succession
2,50 %
Droit de partage sur l'actif net partagé
100 000 EUR
Abattement par enfant en ligne directe
22 ans
Exonération plus-value IR à la revente
Cas concret : une maison de 350 000 EUR héritée par 2 enfants
~32 000 EUR
Coût total estimé pour 2 héritiers sur un bien de 350 000 EUR
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L'indivision : le piège le plus fréquent
Quand plusieurs héritiers reçoivent un bien immobilier, ils se retrouvent automatiquement en indivision : ils sont tous propriétaires ensemble, sans que personne ne puisse décider seul. Cette situation, souvent subie, génère des blocages.
Règles de l'indivision successorale
| Règle | Article | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision | Art. 815 CC | Tout héritier peut demander le partage à tout moment, même contre la volonté des autres |
| Actes d'administration à la majorité des 2/3 | Art. 815-3 CC | Travaux d'entretien, mise en location : pas besoin de l'unanimité |
| Vente autorisée par le tribunal à la demande des 2/3 | Art. 815-5-1 CC | Les héritiers minoritaires peuvent être contraints de vendre |
| Indemnité d'occupation | Art. 815-9 CC | L'héritier qui habite seul le bien doit indemniser les autres |
| Droit de partage à 2,50 % | Art. 746 CGI | Taxe de 2,50 % sur l'actif net pour sortir de l'indivision (attention : le taux de 1,10 % ne s'applique qu'au divorce) |
Le conjoint survivant bénéficie d'un droit au logement temporaire de 1 an (art. 763 CC) puis éventuellement viager (art. 764 CC), qui priment sur les demandes de partage.
Le sursis au partage ne dure que 2 ans
L'héritier qui habite seul le bien doit indemniser les autres
Les frais de notaire sur une succession immobilière
Les frais de notaire en succession immobilière se décomposent en 3 postes distincts, chacun calculé sur des barèmes progressifs (arrêté en vigueur 2024-2026).
Barème de l'attestation immobilière (art. A444-63)
| Tranche | Taux HT |
|---|---|
| 0 à 6 500 EUR | 1,935 % |
| 6 500 à 17 000 EUR | 1,064 % |
| 17 000 à 30 000 EUR | 0,726 % |
| Plus de 30 000 EUR | 0,532 % |
L'attestation immobilière est obligatoire dès qu'un bien immobilier figure dans la succession. Le notaire peut accorder une remise jusqu'à 20 % sur les actifs dépassant 100 000 EUR.
Barème de la déclaration de succession (art. A444-69)
| Tranche | Taux HT |
|---|---|
| 0 à 6 500 EUR | 1,548 % |
| 6 500 à 17 000 EUR | 0,851 % |
| 17 000 à 30 000 EUR | 0,580 % |
| Plus de 30 000 EUR | 0,426 % |
Calculée sur l'actif brut total de la succession, pas uniquement sur la valeur du bien immobilier.
À ces frais s'ajoutent les droits de succession
4 stratégies pour conserver la maison familiale
L'indivision est rarement une solution durable. Pour que le bien reste dans la famille sans conflit, il faut anticiper - idéalement du vivant du propriétaire.
Donation-partage vs démembrement
Donation-partage
- Principe
- Le propriétaire attribue le bien à un enfant, qui verse une soulte aux autres
- Avantage clé
- Valeurs figées au jour de l'acte (pas de réévaluation au décès)
- Abattement applicable
- 100 000 EUR par enfant par parent, renouvelable tous les 15 ans
- Frais de notaire
- Émoluments donation : 4,837 % (première tranche), dégressif
- Inconvénient principal
- Irrévocable : le donateur ne peut pas récupérer le bien
- En savoir plus
- Guide donation-partage
Démembrement
- Principe
- Le propriétaire transmet la nue-propriété et conserve l'usufruit (droit d'habiter)
- Avantage clé
- Reconstitution de la pleine propriété au décès sans droits supplémentaires
- Abattement applicable
- 100 000 EUR par enfant, appliqué sur la valeur de la nue-propriété (réduite selon l'âge, art. 669 I CGI)
- Frais de notaire
- Même barème que la donation, mais assiette réduite (nue-propriété)
- Inconvénient principal
- L'usufruitier assume les charges d'entretien (art. 605 CC)
- En savoir plus
- Guide démembrement
Ces deux stratégies peuvent se combiner : donation-partage avec réserve d'usufruit au profit du donateur.
La SCI familiale : gérer sans unanimité
Coût et formalisme
Création d'une SCI : 1 500 à 3 000 EUR. Obligations comptables annuelles. À réserver aux patrimoines significatifs ou aux situations d'indivision conflictuelle.
SCI familiale
Guide complet de la SCI familiale
Quelle stratégie pour votre situation ?
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Vendre un bien hérité : quelle plus-value ?
Si vous vendez le bien hérité plus cher que sa valeur déclarée dans la succession, la différence est une plus-value immobilière taxée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). Mais deux mécanismes réduisent considérablement cette taxe.
Abattements pour durée de détention (depuis le décès)
| Période | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Années 1 à 5 | 0 % | 0 % |
| Années 6 à 21 | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Années 23 à 30 | Exonération totale | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Le point de départ est la date du décès, pas la date d'achat du bien par le défunt (art. 150 VB II CGI). Surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 EUR.
Résidence principale : exonération totale
Le prix de référence est la valeur déclarée dans la succession, pas le prix d'achat initial
Le droit au logement du conjoint survivant
Art. 763 et 764 du Code civil
Droit temporaire (1 an, ordre public) + droit viager (à vie, écartable par testament authentique uniquement).
Conjoint survivant
Droits du conjoint survivant en détail
Les 5 étapes clés d'une succession immobilière
Estimation du bien
Faire estimer le bien par un notaire ou un expert immobilier. Cette valeur servira de base pour les droits de succession ET pour le calcul de la plus-value en cas de vente future.
Déclaration de succession
Déposer la déclaration dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si décès hors France). Pénalité de 0,20 % par mois de retard à partir du 7e mois (art. 1727 CGI).
Attestation de propriété immobilière
Acte notarié obligatoire qui constate le transfert de propriété aux héritiers. Publié au service de publicité foncière.
Gestion de l'indivision ou partage
Si plusieurs héritiers : convention d'indivision (max 5 ans renouvelable) ou partage amiable. En cas de désaccord : partage judiciaire.
Vente ou conservation
Si vente : droit de partage de 2,50 % + éventuelle plus-value. Si conservation : envisager une SCI ou un démembrement pour éviter l'indivision future.
5 erreurs fréquentes en succession immobilière
Sous-estimer le bien dans la déclaration
Tentation fréquente pour réduire les droits. Mais l'administration fiscale dispose de 3 ans pour contrôler (art. L180 LPF) et appliquer un redressement avec pénalités de 40 % en cas de sous-évaluation délibérée. De plus, une valeur basse augmente la plus-value en cas de vente future.
Rester en indivision "par défaut"
L'indivision n'est pas une solution de gestion, c'est un état temporaire. Sans convention ou sortie organisée, les décisions sont bloquées et les conflits s'enveniment. Un héritier mécontent peut forcer la vente à tout moment (art. 815 CC).
Oublier l'indemnité d'occupation
L'héritier qui occupe seul le bien doit une indemnité d'occupation aux co-indivisaires (art. 815-9 CC). Ne pas la prévoir génère des arriérés et des conflits.
Confondre droit de partage 1,10 % et 2,50 %
Le taux réduit de 1,10 % ne concerne que les partages après divorce ou rupture de PACS (art. 746 CGI). Pour les successions, le taux reste de 2,50 %. Budget à prévoir si les héritiers souhaitent sortir de l'indivision.
Vendre trop vite après le décès
Si vous vendez dans les 5 premières années, aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. Attendre 6 ans après le décès ouvre droit à 6 % d'abattement IR par an. Sauf si le bien devient votre résidence principale (exonération totale immédiate).
Questions fréquentes sur l'héritage immobilier
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Les informations présentées sur cette page sont à caractère général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Elles sont vérifiées auprès de sources officielles (Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr) mais ne sauraient se substituer à l'avis d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation particulière. Données fiscales en vigueur au 1er janvier 2026.