Remembrement : reunion de l'usufruit et de la nue-propriete

Qu'est-ce que le remembrement ?

Le remembrement est l'inverse du demembrement. Il designe la reconstitution de la pleine propriete par la reunion de l'usufruit et de la nue-propriete en une seule main. Le terme juridique exact est la consolidation de la propriete.

Le remembrement est un evenement majeur en matiere successorale car il intervient le plus souvent au deces de l'usufruitier, permettant au nu-proprietaire de devenir plein proprietaire.

Les causes du remembrement

Extinction de l'usufruit par deces

C'est le cas le plus frequent. L'usufruit est un droit viager qui s'eteint au deces de l'usufruitier (article 617 du Code civil). A ce moment, le nu-proprietaire devient automatiquement plein proprietaire.

Renonciation a l'usufruit

L'usufruitier peut renoncer volontairement a son usufruit au profit du nu-proprietaire. Cette renonciation doit etre constatee par acte notarie si elle porte sur un bien immobilier. Attention : elle peut etre requalifiee en donation taxable si elle est faite dans un but de transmission.

Ecoulement du terme

Si l'usufruit a ete constitue pour une duree determinee (usufruit temporaire), le remembrement intervient a l'echeance du terme fixe.

Non-usage pendant 30 ans

L'usufruit s'eteint par le non-usage pendant 30 ans consecutifs (article 617 du Code civil). Ce cas est rare en pratique.

Reunion dans la meme personne

Si l'usufruitier achete la nue-propriete (ou inversement), les deux droits se reunissent mecaniquement.

Fiscalite du remembrement

Remembrement par deces : pas d'impot

Lorsque le remembrement resulte de l'extinction naturelle de l'usufruit au deces de l'usufruitier, le nu-proprietaire ne paie aucun droit de succession, ni aucune taxe sur la valeur de l'usufruit qui lui revient (article 1133 du CGI). C'est l'interet fondamental du demembrement comme outil de transmission.

Remembrement par renonciation

Si l'usufruitier renonce a son usufruit a titre gratuit, l'administration fiscale peut requalifier la renonciation en donation de l'usufruit soumise aux droits de mutation a titre gratuit. La valorisation de l'usufruit renonce est calculee selon le bareme de l'article 669 du CGI.

Remembrement par acquisition

Si le nu-proprietaire rachete l'usufruit (ou inversement), l'operation est soumise aux droits de mutation a titre onereux sur la valeur de l'usufruit ou de la nue-propriete acquise.

Remembrement et assurance-vie

Dans le cas d'une clause beneficiaire demembree, le remembrement intervient au deces du conjoint usufruitier. Les enfants nus-proprietaires recuperent alors le capital en pleine propriete grace a la creance de restitution qu'ils detiennent au titre du quasi-usufruit.

Formalites apres le remembrement

Pour les biens immobiliers, le remembrement au deces doit etre publie a la publicite fonciere via une attestation notariee. Le nu-proprietaire devenu plein proprietaire doit egalement :

• Mettre a jour la taxe fonciere a son nom
• Declarer le bien dans son IFI en pleine propriete s'il est assujetti